通过中粮地产年报看土增税核算及披露

　　一、概况

　　证券代码及名称：000031中粮地产

　　证监会行业大类分类：K70房地产业

　　2017年度每股收益：0.52元

　　2017年度分红预案：每10股派现金红利0.55元（含税），不进行资本公积金转增股本

经营及税收数据摘录

单位：万元

《税屋》提示——被遮挡部分为92.76

　　注：

　　整体实缴税负（%）=（支付的各项税费-收到的税费返还）/(营业收入+投资收益中的让渡资产使用权收益)*100%

　　企业所得税贡献率（%）=本期应缴企业所得税额/(营业收入+投资收益中的让渡资产使用权收益)*100%

　　增值税应缴税负（%）=应缴增值税税额/(营业收入+投资收益中的让渡资产使用权收益)*100%

　　税负率变动额为百分点。

　　二、整体税负

　　合并报表，2017年整体实缴税负为20.95%，同比上升7.56个百分点（由于房地产开发的特殊性，其收入与实缴税费大部分年度是不匹配的，因此税负及其变动都有局限性）。

　　三、其他

　　土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一。由于其征收的特殊性，也是年报中比较难梳理的内容。笔者现将该公司（合并报表）土地增值税情况梳理如下：

　　1.2017年末预缴土地增值税余额4.9亿元。

　　税法规定，房屋预售收入应预缴土地增值税（增值税及其附加、企业所得税也是如此）。公司通过资产负债表“其他流动资产”项目对预缴税款情况进行了披露。公司预缴土地增值税余额，期初为384,663,996.87元、期末为490,054,512.37元。其他税种预交情况见截图1

　　截图1

《税屋》提示——被遮挡部分为384663996.87

　　2.计入2017年度损益的土地增值税9亿元。

　　会计准则规定，与当期销售收入配比的土地增值税及土地增值税当期清算补缴额计入当期损益，在利润表的“税金及附加”中核算。

　　公司财报附注披露，计入本期损益中土地增值税为902,843,919.52元（上期为1,651,702,774.95元）。见截图2

　　截图2

《税屋》提示——被遮挡部分为1651702774.95

　　3.2017年末应缴土地增值税余额29亿元。

　　公司财报附注披露，应交土地增值税期末余额为2,910,763,411.13元，期初余额为2,626,472,986.40元。

　　期末余额超过了本期和上期计入损益中的金额（902,843,919.52+1,651,702,774.95=2,554,546,694）。见截图3

　　截图3

《税屋》提示——被遮挡部分为2626472986.40

　　一般情况下，应交土地增值税期末余额主要包括：一是税款申报期在所属期之后所致，二是开发项目会计上完成清算但土地增值税未完成清算，三是纳税义务产生后应缴未交。

　　4.2017年末，会计计提但未缴纳的土地增值税至少有19.8亿元。

　　公司财报附注披露，在“递延所得税资产”（即时间性差异的纳税调增明细）中，计提未缴纳的土地增值税2017年末余额为1,649,912,860元。见截图4

　　截图4

　　另外，2017年末还有计提未缴纳的土地增值税327,026,235.88元作为未确认递延所得税资产（见截图5）。两项计提未缴纳的土地增值税合计为19.8亿元。

　　截图5

《税屋》提示——被遮挡部分为税资产

单位：万元