房企无须就城市基础设施配套费申报缴纳契税(附地方口径汇总)

来源:中国税务报  作者:魏民   人气:  时间:2020-09-25
摘要:根据契税暂行条例,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照规定缴纳契税。为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策,推动公有住房上市的进程,财政部、国家税务总局2004年发布的《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

  最近一段时间,笔者接连收到几家房地产企业的咨询:企业缴纳的城市基础设施配套费,是否需要计入契税的计税依据,申报缴纳契税?实务中,一些房地产企业会按照4%的税率,将城市基础设施配套费纳入契税的计税依据,申报缴纳契税,涉及金额从几十万元到几百万元不等,对企业来说是一笔不小的支出。其实,市政建设配套费和城市基础设施配套费不是一码事。建议房企首先厘清概念,准确申报缴纳契税。

  根据契税暂行条例,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照规定缴纳契税。为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策,推动公有住房上市的进程,财政部、国家税务总局2004年发布的《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号,以下简称“134号文件”)规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

  134号文件明确,以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

  注意,根据上述规定,无论是协议方式出让的土地,还是竞价方式出让的土地,其契税计税价格中均包含“市政建设配套费”,而非“城市基础设施配套费”。

  这主要是因为,市政建设配套费是出让土地时必要的配套费用,指要完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通信、围挡等基础设施建设并进行土地平整,满足必要的“通平”要求的市政公用基础建设项目资金,即“七通一平”的费用。实务中,市政建设配套费通常包含在土地价款中,并已申报缴纳了契税。

  城市基础设施配套费,则指按城市总体规划要求,为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用,按建设项目的建筑面积计征,专项用于城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等城市基础设施和城市公用设施的建设。也就是说,城市基础设施配套费是一种地方政府性基金,根据各地方发布的城市基础设施配套费相关管理办法,该费用的征收范围通常为新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目。不同的城市,城市基础设施配套费的收费标准不同。从性质与用途上看,城市基础设施配套费与土地受让前的成交价格并不存在必然关系。

  由此,市政建设配套费与城市基础设施配套费两者性质不同,征收目的不同,征收依据不同,征收时点也有差异。市政建设配套费是在未开发的农地、荒地或城区内附有需拆迁的地上建筑物的土地进行出让时,政府征收的规费。目前,一般出让的土地都是完成“七通一平”后的土地,这些土地的出让环节一般也不需要缴纳市政建设配套费。而城市基础配套设施费的征收时点,是在取得土地使用权之后。

  由此可见,尽管“市政建设配套费”与“城市基础设施配套费”名称相似,但本质上是两笔费用,不可混为一谈。房地产企业需要就市政建设配套费申报缴纳契税,无须就城市基础设施配套费申报缴纳契税。

  (作者单位:国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局)

  原标题:市政建设配套费和城市基础设施配套费不是一码事厘清概念准确申报缴纳契税第一步

  来源:2020年09月11日  中国税务报 版次:07 作者:魏民

  地方观点——

  财行便函[2017]14号 成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知

  豫财办案[2018]26号 对河南省政协十二届一次会议第1210075号提案的答复

  相关解读——

  “市政建设配套费”能否列入契税计税价格?  

  市政建设配套费真的必须交契税?  

  房地产行业契税计税依据如何确定

  相关判例——

  海南天泓基业房地产开发有限公司与国家税务总局海口市秀英区税务局、国家税务总局海口市税务局其他行政行为二审行政判决书
 



2018年1月份之前的解读——

城市基础设施配套费是否作为契税计税依据?<易税>

  A房地产公司目前正在接受税务检查。税务检查人员发现,该公司在取得土地后,办理规划手续时,又缴纳了城市基础设施配套费3000万元,但没有及时以此为计税依据申报补缴契税,遂要求补税并加收滞纳金。该公司会计小马感到很困惑,当初公司通过“招、拍、挂”拿地时已经按照土地成交价款全额交过契税了啊,应该不存在还要补税的问题。那么,城市基础设施配套费是否要作为契税计税依据呢?今天就来说说这个问题。

什么是城市基础设施配套费?

  城市基础设施配套费是城市人民政府有关部门为筹集城市市政公用基础设施建设资金所强制征收的一种政府性基金,按建设项目的建筑面积计征,专项用于城市基础设施和城市共用设施建设,包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等设施的建设。

  以开发住宅小区为例,项目红线内的配套工程,叫小配套,需要由房地产企业自己来委托设计和施工;项目红线外的配套工程,叫大配套,由政府有关部门统一施工建设,资金来源就是城市基础设施配套费,所以城市基础设施配套费又叫大配套费。

对城市基础设施配套费计征契税的相关政策规定

  1、《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定,国有土地使用权出让的契税计税依据为成交价格。这里的“成交价格”,《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条进一步明确,是指土地权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。这是关于国有土地使用权出让契税计税依据的基本规定。

  2、《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。这里所说的市政建设配套费就是大配套费,即城市基础设施配套费。此文件明确了出让土地的契税计税依据,不能等同于土地出让金或者合同价款,还应包括承受人支付的与取得土地使用权直接相关的政府行政性收费和政府性基金。这也成了税务机关对城市基础设施配套费计征契税的主要政策依据。

  3、《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)再次明确,对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。这里依然强调,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益,即土地成交总价。

  还可参考一下企业所得税和会计成本核算的相关规定。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定,开发产品计税成本支出中的土地征用费及拆迁补偿费,是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。这里的大市政配套费即大配套费,也就是现在的城市基础设施配套费。《财政部关于印发〈企业产品成本核算制度(试行)〉的通知》(财会〔2013〕17号)第二十六条关于房地产企业成本项目中土地征用及拆迁补偿费具体内容的规定与国税发〔2009〕31号文件如出一辙。这都表明城市基础设施配套费属于房地产企业为取得土地使用权所支付的各项费用之一。

企业缴纳城市基础设施配套费为什么容易出现漏报契税的问题

  在实务中,城市基础设施配套费的缴纳环节大多数是在房地产企业取得土地权属证明之后,在办理规划手续时取得《建设工程规划许可证》之前缴纳,未缴纳的,国土规划部门不予核发《建筑工程规划许可证》。由于此前国有土地使用权出让契税,已经在国土规划部门的协助下,通过“先税后证”的方式进行控管,纳税人会按照《国有建设用地使用权出让合同》中的土地成交价款为计税依据申报缴纳契税。这使得部分企业财务人员误认为国有土地使用权出让契税已经足额缴纳,加之对相关政策规定和城市基础设施配套费的性质不了解,所以难免没有意识到要补缴契税或者忘记补缴契税。

应特别注意不需补缴契税的几种情况

  以上指出对城市基础设施配套费要计征契税,那是不是凡缴纳城市基础设施配套费,一律要补缴契税呢?这又陷入了另一个误区!通过仔细梳理相关政策规定,下面列举几种缴纳城市基础设施配套费但不需要补缴契税的情况,在实务中需特别加以注意:

  一是取得国有划拨土地使用权后缴纳城市基础设施配套费,不需要补缴契税。以划拨方式承受国有土地使用权,不属于契税征税范围,不征收契税,随后缴纳的城市基础设施配套费,自然也不需要补缴契税。

  二是承受转让土地使用权后缴纳城市基础设施配套费,不需要补缴契税。以上关于对城市基础设施配套费计征契税的政策规定均针对国有土地使用权出让行为,属于土地一级市场;而在土地二级市场,土地使用权转让的契税计税依据,仍应确定为成交价格,即土地转让合同确定的价格。

  三是对改、扩建项目缴纳城市基础设施配套费,不需要补缴契税。改、扩建项目土地权属并没有实际发生转移,不属于契税征税范围,不征收契税。

另类声音

  必须指出的是,在税收实践中,是否将城市基础设施配套费纳入契税计税依据,一直就存在着正反两方观点,不仅征纳双方存在一定争议,就连各地税务机关的政策执行口径也不尽一致。这些反方观点主要包括:

  1、目前政府出让土地只能采取“净地出让”的模式。在这种模式下,土地出让的全部价格都体现在了最终竞拍价格或合同价格上,土地受让人只需向政府支付“一口价”,无需再在土地成交价款之外额外支付其他费用,该土地成交价款就是土地受让人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益,只能以此作为计税依据计征契税。

  2、土地成交价款与城市基础设施配套费的性质截然不同。土地成交价款是政府以土地所有者身份取得的非税收入,是土地使用者为取得土地使用权而支付的费用,是政府土地所有权在经济上的体现。而城市基础设施配套费是土地受让人在取得土地使用权后,为了后续的项目开发而向政府缴纳的政府性基金,并非土地成交价款的组成部分,与土地出让价格无关。因此,城市基础设施配套费不能作为契税的计税依据。

  3、财税〔2004〕134号文件中“为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”仍应遵循《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条的解释,理解为“合同确定的价格”,企业在合同约定的范围与事项之外所支付的费用,不应作为计税依据缴纳契税。

  当然,上述争议亟待政策制定部门的权威解释,财税〔2004〕134号文件也急需加以修订和完善,方能彻底消除企业财务人员,甚至基层税务机关的困惑和疑虑。


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