房地产企业销售收入与成本确认及涉税问题分析

　　一、房地产企业收入确认及流转税问题

　　房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。

　　(一)会计法规关于房地产企业收入的确认原则《企业会计准则——收入》规定了销售商品的收入确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有其特殊性。

　　在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业即应确认销售收入。但也有可能出现法定所有权转移后，风险和报酬尚未转移的情况，此时，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。

　　(二)税收法规关于房地产企业收入的确认原则税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有专门规定，其共同点在于都按照销售方式的不同来确认收入的实现。

　　对于内资房地产企业，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　对于涉外房地产企业，根据《国家税务总局关于外商投资房地产企业所得税管理问题的通知》，外商投资企业及外国企业房地产销售收入的确定以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现；(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；(3)采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现；(4)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。

　　可见，会计法规与税收法规对于房地产企业涉及所得税的收入确认原则存在区别。会计法规对房地产企业收入的确认主要以房地产的法定所有权转移给买方且所有权上的主要风险和报酬转移为前提，而税法则按销售方式的不同确认房地产企业收入的实现。

　　(三)房地产企业流转税的计缴房地产销售一般都会收取购房定金，购房定金在会计核算上只能反映为预收账款，不能作为销售收入的实现。而按照《营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业收到预收款时，须按照适用税率计提并缴纳营业税及附加，而不论当期会计核算上是否结转收入。

　　我国税法规定土地增值税按单个开发项目进行计征，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。对纳税人预售房地产所取得的收入，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理项目竣工结算后，多退少补。

　　[例1]某房地产企业开发的商住小区项目于2×6年2月份开盘预售，住宅尚未完工，计划于20×6年5月份交房。2月份取得合同预收款收入1500万元，其中含有一幢综合楼，售价为1000万元，全部款项已收讫并已竣工交房，发票已提交买方。综合楼买卖合同约定，两年期满后15日内买方可选择按原价退房，卖方同时一次性给予10%的补偿金；买方也可选择不退房，但仍享有10%的一次性补偿金。该企业适用营业税率5%(主管税务机关核定以1个月为一期纳税)、城建税率7%、教育费附加率3%，土地增值税按1%预征。

　　(1)收入确认问题。该房地产企业在2月份不应确认销售收入。原因在于该小区的住宅尚未交房，主要风险和报酬尚未转移。综合楼虽然已经移交、全部款项已收讫并已提供发票，但是买方有退房选择权，故该企业应在重大不确定因素消失(即两年期满15日内买方未选择退房)后确认收入。

　　(2)流转税计缴问题。根据税法规定及税务机关核定，该企业应在申报期3月10日前按照预收款收入的5．5%缴纳2月份营业税及附加82．5万元。同时，对该企业应按预收款的1%预征土地增值税15万元，办理竣工结算后根据预征情况多退少补。

　　[例2]某房地产企业开发的商业房项目于20×5年4月份开盘预售，20×6年2月份完工交房并办理了竣工结算。该项目20×5年取得销售收入5000万元，20×6取得销售收入2000万元，至此全部销售完毕且发票或结算账单已提交买方。为建造该商业用房支付的地价为1500万元，投入了3000万元的房地产开发成本。该企业不能按该商业用房计算分摊银行贷款利息，当地规定的房地产开发费用按10%扣除，该企业适用营业税率5%、城建税率7%、教育费附加率3%，20×5年该项目已按1%预征土地增值税。计算20x6年度该项目应纳土地增值税额。

　　1、转让房地产的收入=5000+2000=7000(万元)

　　2、确定转让房地产的扣除项目金额

　　(1)取得土地使用权所支付的金额为1500万元

　　(2)房地产的开发成本为3000万元

　　(3)与房地产开发有关的费用：(1500+3000)×1O%=450(万元)

　　(4)与转让房地产有关的税金=7000×5．5%=385(万元)

　　(5)从事房地产开发的加计扣除：(1500+3000)×20%=900(万元)

　　转让房地产的扣除项目金额=1500+3000+450+385+900=6235(万元)

　　3、转让房地产的增值额=7000-6235=765(万元)

　　4、增值额与扣除项目金额的比率=765+6235≈12%

　　5、20×6年度该项目应纳土地增值税额=765×30%-5000x1%＝179．5(万元)

　　二、房地产企业成本确认及所得税问题

　　(一)房地产企业成本确认应遵循配比原则在房地产开发中，一个住宅小区的开发建设通常需要较长时间，往往会出现住宅已经建成而配套工程尚未投入使用，或者住宅已经销售而道路、绿化尚未完工的情况。这种商品房与配套设施建设的时间差，使得那些已经具备使用条件、并已出售的商品房应负担的配套设施建设费用无法按照配套设施的实际成本来计算。为了及时结转小区内已出售商品房的开发成本，以便与销售收入相配比，就需要采取预提方式，将未完工的配套设施的预计建设费用计入已销售商品房的开发成本。其计算方法一般是以未完工配套设施预算为基数，计算出已出售商品房应负担的数额，作为预提费用计入已出售商品房开发成本。待开发小区全部竣工决算时，再调整预提配套设施费用，以保证整个开发小区成本计算的准确性。

　　正是由于房地产项目开发周期长，收入、成本的结转往往要跨年度才能完成，使得房地产企业在成本的确认与计量中存在一定的操作空间，可能违反配比原则，多计或虚增成本，调节当年利润。主要表现为：(1)多计开发成本。如对于不能有偿转让的公共配套设施，人为多预提计入成本；虚构欠付的工程款挂账进成本；拖延工程结算时间，推迟项目财务决算。(2)滥挤乱摊成本。为了降低应纳税所得额，人为将应由未售商品房负担的成本挤入已售商品房承担；将非开发项目的借款利息、工资、福利费等计入该项目，人为虚减项目利润。

　　(二)房地产企业成本费用的分摊一是借款利息的处理。房地产企业开发项目前期进行征地、拆迁、补偿以及基础设施建设都需要投入大量的资金。其资金来源除了预收款外，还可能有银行借款。按照企业会计制度的规定，房地产企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，应计入开发成本，待销售实现时按照配比原则转入当期销售成本。在开发产品完工之后，则应计入当期费用。二是共同性成本的分配。房地产企业土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等共同性成本归集完毕，在财务结算时是按占地面积、可售面积还是按建筑面积分配?笔者建议按可售面积分配，原因是：首先各建筑物的占地面积需要国土部门核定，可能存在滞后性，因而财务操作上有困难；其次，如按可售面积分配，由于可售面积在销售过程中可能会有所调整，如此前已售开发产品成本已经结转，会造成未售与已售开发产品成本分配标准不一致。反之，按照建筑面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施面积)分配，则可保证已售和未售开发产品成本分摊的合理性、一致性、准确性。

　　(三)房地产企业成本结转方法的选择房地产企业结转商品房销售成本时一般有两种方法：一是按面积比结转。先将完工开发产品总成本除以总建筑面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施面积)得出单位成本，再用已售面积乘以单位成本即为应结转的销售成本，未结转部分为存货。二是按收入比结转。将已售合同收入占总可售合同收入的比率乘以完工开发产品总成本即为应结转的销售成本，未结转部分为存货。

　　笔者认为按面积比结转更为合理，因为按面积比结转更符合权责发生制原则和配比原则，结转的销售成本为已售开发产品成本，即已售面积与单位成本的乘积等于销售成本，余下部分为未售开发产品成本。按收入比结转虽符合配比原则，将单位成本与销售单价视为正比关系，但与一贯性原则相悖，若企业今后调整销售单价或可售面积，则总可售合同收入将发生变动，会引起销售成本结转比例变动，使得前后期成本和利润核算标准不一致。

　　(四)房地产企业所得税的计缴一是对于企业所得税率的规定。税法规定，内资企业所得税率为33%，同时规定了两档照顾性税率18%、27%；涉外企业的企业所得税率一般为30%、地方所得税率为3%。我国《企业所得税暂行条例》以及《外商投资企业和外国企业所得税法》均规定企业所得税按年计算，分季度预缴，年终汇算清缴，多退少补。对于房地产企业来讲，这种按年度进行所得税汇算清缴的方式不但可以推迟纳税，而且各开发项目之间的盈亏在年度内可以相互抵补后，再计缴企业所得税。二是预征所得税规定。考虑到房地产企业开发周期长，其收入、成本的结转往往需要跨年度，税法作出了预征所得税的规定：(1)内资房地产企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预售开发产品完工后，企业按规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计算其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，将此差额并入当期应纳税所得额。(2)外商投资房地产企业预售房地产并取得预收款的，可按预计利润率或其他合理办法计算应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。