|
销售收入比例法
销售收入比例法，也就是按照已售部分的业态的销售总金额在项目总货值中的比例，计算出可抵扣的成本金额。对需要进行土增税清算的部分，按照该金额比例进行土增税的成本。销售收入法比较有利于比较均匀地分摊不同产品之间的税负，防止高货值产品成本抵扣分摊不足，导致税负畸高的问题。
土地增值税的成本分摊方法很多，但是具体适用哪种方法不是房企能够决定的，而是各地方的税务部门有统一的规定。
下面我为大家整理了部分地方的土增税成本抵扣方法，供大家学习参考：
|
省份 |
分摊方法 |
|
中央 |
不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）
同一清算单位：建筑面积/合理方法 |
|
天津 |
土地成本：占地面积法
开发成本、费用：建筑面积法 |
|
江苏 |
土地成本：第一步 占地面积法分摊占地独立房产；第二步 建筑面积法分摊混建
开发成本：建筑面积法
利息支出：随成本 |
|
宁波 |
土地成本：可占地面积法
开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）
财务费用：直接成本法
销售费用、管理费用：建筑面积法 |
|
青岛 |
成本、费用：建筑面积法 |
|
广州 |
清算单位内：建筑面积法
不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） |
|
内蒙 |
建筑面积法/其他合理方法 |
|
银川 |
不同清算单位：土地成本：占地面积法
成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）
混建中商业用房可按平均成本加计330% |
|
海南 |
建筑面积法 |
|
浙江 |
同一清算单位内：建筑面积法 |
|
大连 |
同一清算单位内：建筑面积法
不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认 |
|
湖北 |
不同清算单位：土地成本：占地面积法
同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法） |
|
江西 |
土地成本：销售收入比例法
开发成本、费用：建筑面积法 |
|
福州 |
土地成本：建筑面积法
建安成本：层高系数法
开发费用：建筑面积法 |
|
广西 |
建筑面积法 |
|
北京 |
原则建筑面积法 |
|
四川 |
建筑面积法 |
|
安徽 |
建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法） |
|
温州 |
占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核） |
|
黑龙江 |
建筑面积法（土地成本：占地面积法） |
|
重庆 |
转让土地：占地面积法
成本费用：建筑面积法 |
|
辽宁 |
不同清算单位：土地成本 占地面积法
同一清算单位：土地成本 建筑面积法
建安成本 建筑面积法 |
|
西安 |
建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法） |
虽然各地规定了土增税成本分摊的方法，但是对于不同业态之间的收入的计算，采用不同的组合方法也是具有差异化的效果的。
举个栗子，某项目开发商住楼5栋，其中1-3层为商业，4-18层为住宅，那么会存在三种不同的土增税清算方法，产生不同的税负效果。
其一、住宅与商铺合并计算，作为一个单位核算计征土增税;
其二、住宅与商铺分别计算土增税增值额，然后合并一起核算计征土地增值税;
其三、住宅与商铺分别计算土增税增值额，但分别核算计征土地增值税。
来源：投拓狗日记 作者：阳新芽 |
