房地产限购过程中产生的违约金如何缴税？

9天21城限购！9月底10月初这一波猛烈的“限购风”刮过，也带来一些悲情故事：很多人一夜之间彻底失去了购房资格，很多人想买房但银行贷款紧收、首付比例猛涨而不得不放弃；还有一些人本已经签订了购房协议或者支付了购房定金，却因“限购令”而不得不违约，并基于种种具体原因最终支付了违约金。那么，房地产限购过程中产生的违约金应如何缴税呢？

在所得税层面，不管收取违约金的是公司还是个人，其所得是没有争议的，按照相关税法缴纳所得税即可。而对于房地产限购过程中产生的违约金是否要缴纳增值税，则需要看其是谁收取的：房屋产权所有者还是房产中介公司。在此，我们重点讨论房地产限购过程中产生的违约金应如何缴纳增值税的问题。

第一种情形：违约金由房屋产权所有者收取

财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》明确，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》对价外费用则作了更详细的解释，明确价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款 项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

违约金的表现形式有很多，是否属于价外费用，应当分析其是否依“价”而生。增值税的价外费用属于整个经济业务环节的重要组成部分，是依附于经济业务的完成而存在的。违约金为房屋产权所有者收取，在整个经济行为的过程中，没有房产成交，违约金也就没有依附于增值税应税业务。该违约金是独立存在的补偿款，不属于增值税的纳税范围，因此不用缴纳增值税。

第二种情形：违约金由房产中介公司收取

在房屋买卖过程中，房产中介公司提供的是经纪代理服务，在整个违约事实发生的过程中，代理服务已经发生。虽然最后购房没有成交，房产中介公司收取不了中介费，但因此产生的违约金是对其代理服务的补偿，是依附于经纪代理服务这一应税业务的，因此，房产中介公司收取的违约金应该按照代理经纪服务按6%的税率缴纳增值税。

现实中，由于政策限购导致的违约，向房屋中介支付违约金的情况也会更多一点，毕竟以“补偿劳务”等说法，也较能得到购房者的理解。

不过，需要说明的是，如果房产中介公司是受房屋产权所有者委托代为收取的违约金，则不需要缴纳增值税。财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

不过，在具体实务操作中，房产中介应注意要求房产所有者开具相关发票，以免发生税务风险。

上述属于增值税纳税范围的违约金，纳税义务发生时间如何确认呢？财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

因此，房产中介收到违约金的当天，为纳税义务发生时间。