试析我国自有住房房产税征收的研究

【论文摘要】通过我国在上海、重庆两市试点征收房产税的现状的研究，分析我国征收房产税的目的，提出征收房产税存在的争议及如何有效促进房产税征收的解决方法。

【论文关键词】房产税；征收目的；争议问题；有效解决方法

一、目前上海、重庆房产税征收现状
近几年来，我国房地产价格上涨速度过快，引起了中央和地方各部门的高度重视。2010年6月 国务院通过了发改委的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，在《意见》中，提出了要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革，正式明确了逐步推进房产税改革的态度，同时预示了必定会分阶段、分步骤的实施此次改革。2010 年12月8日，国务院第136次常务会议讨论同意在部分城市进行个人住房房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。

一方面是政府政策的重拳出击，一方面是房价不降反升。据资料调查显示：一些城市八成以上的居民买不起房；空置房数量猛涨，全国70个大中城市有 6500 多万套房屋连续6个月电表读数为零；房产开发商圈地、囤地、虚假销售、哄抬房价、逃税漏税；从上海的“楼倒倒”，到成都的“楼歪歪”，到武汉的“楼高高”，到哈尔滨的“楼停停”，再到浙江的“楼薄薄”……在这样的背景下，重庆市政府、上海市政府先后于 2011 年 1 月 28 日起正式试点开征房产税。

作为第一批试点城市，上海提出对新购住房（本市户籍的属第二套或以上）征收，计税金额为交易价格的70%，税率为0.6%（低于同类城区上年度商品住房平均价2倍的为0.4%）,并设立了人均60平方米（含）以内的免税区。重庆规定对别墅每户180平方米以上的，存量和增量全部征收；高档（高于平均价格2倍以上）住宅，每户100平方米以上的增量征收；对无户籍、无工作、无企业的居民，从第二套开始征收。税率为平均价格3倍以下的0.5%，3～4 倍的1%，4倍以上的1.2%。

上海采取一刀切针对“新增房产”，重庆房产税的征收针对高端房产，对这两种征收对象划分方式，市场上普遍存在争议，重庆的高端住宅范围实在过窄，而上海的“既往不咎” 也有失公平。而且，“试点三个多月但税收规模不及一套房价”的事实更是将房产税试点推向了尴尬的路口。

一是征收对象不公平。房产税要么不征，一旦征收，不能在增量与存量上存在歧视。另一方面，不管是高端房还是低端房，也应一视同征。单方面征收，将造成资源的进一步浪费和投机的扩大化，引起不公平现象激增。

二是征收比例太低。无论是重庆还是上海，房产税都过于温柔。由于房产税税率太低，投资者在购房时房产税不是他们考虑的主要因素，税收的调控作用无法显现。

三是征收困难。对房产课税，实质上是对拥有房产的居民个人收入课税，税率设置不公平、房屋价值确定不合理，就会影响房产税改革的公平性，房产税改革失去公平，不仅征收困难，还极易引发一系列社会矛盾，房产税也失去了调控房价和调节社会贫富差距的功能。

上述种种情况的出现，可能是基于多种考虑，比如，如果对存量征收，可能面临操作上的难度，包括需要实施房产普查和实名制，容易触及利益矛盾等；也可能因为税收政策是招商引资、投资环境的重要影响因素，在其他地区未推出之前，先期推出的地方害怕影响吸引力；也可能担心税率提高会影响房地产的发展，进而影响经济发展和劳动就业等等。如果心态如此，那么税法执行起来也难免三心二意，房产税征收的实际效果必将大打折扣。两市房产税征收是高高举起、轻轻落下，不仅毫无促令房价回归理性的诚意，也根本不可能对少数人过度占有房地产产生实质影响，因此新房产税的调整与修改迫在眉睫。

二、征收房产税的目的
财政部 2010 年 9 月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，提出对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。究其主要目的有以下四个方面：
（一）保护土地资源，满足广大人民的基本住房需求。
众所周知，地球的资源是有限的，土地资源尤为有限。随着人口大爆炸时代的到来，人类赖以生存的土地越来越少。人人住有所居是人类生存的最基本的合理需求，如果让少数人一人占有多套住房，导致闲置空房，则是对资源的滥用。因此，对自住房以外的房产征收房产税，以减少少数人对自主需求以外的房产的占有，有利于资源的合理利用和分配。

（二）打击房产投机，保持房价合理稳定。
近几年房价增长，特别是一些大中城市房价增长过快，大量投机者涌入，再加上银行、投资公司等金融机构对房地产市场的加入，持续推高房地产泡沫，极大的伤害了实体经济的发展。一旦泡沫破灭，直接导致银行呆账、坏账的增加，甚至会带来连锁性的金融危机。美国的次贷危机引发全球性的金融危机，日本、东南亚、迪拜楼市泡沫的破灭，西班牙、爱尔兰房地产的危机都是活生生的流血教训。房产税的征收就是打击房产投机，减少房产泡沫，遏制房价过快增长，确保在正常的市场运行下，维持房价在稳定合理水平。

（三）利于调节居民收入和财富分配。
房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配。我国的收入分配不平等状况已经非常严重，财富越来越倾向于向经济发达、居住环境较好的地区集聚，尤其是向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，低收入人群收入的增长赶不上房价的增长，必然导致社会财富越来越聚集在少数人手中，这与国家建设社会主义和谐社会的理念相背离，容易激化社会矛盾。房产税征收就是要从税制设计理念上体现缩小收入分配差距以及共享改革发展成果的公平性原则，即通过对房产占有多的“富人”征税，从而为没有房产的“穷人”提供住房，逐步形成“住有所居”的和谐社会环境。税收调节收入分配的功能，如果制定得当，实施有力，必将有利于保障社会的公平。

（四）有利于地方增加财力，促进国民经济可持续发展。

房产税以房屋不动产为征税对象，推动房产税改革，对个人居住用房产征税，将为地方政府提供一个稳定的财政收入来源，有效地补充地方政府财力，转变以“卖地”为特征的“土地财政”模式，更好地推动经济良性运转。

当前，我国正处于城市化加速发展期，地方政府基础设施、公用设施领域建设任务较重。然而，与此相对应的是，地方政府没有举债权，大多是依靠炒作土地价格、取土地出让金的方式为项目筹集资金，形成了具有中国特色的“土地财政”。这种以“卖地”为特征的“土地财政”不具有可持续性，不符合科学发展观的要求。开征房地产还可以减少地方政府对与中央政府财政的需求和依赖，有利于国家政府其他事务的顺利开展，可以使国家事务具有灵活的自由支配权。因此房产税制改革对整个国民经济健康运行具有极为重要的意义。

三、房产税征收存在的争议问题
（一）房产税与土地出让金。
房产税同土地出让金不可混为一谈。社会上很多人反对征收房产税，其中一个最主要的理由就是，购买商品房时，房屋价格中已经包括了很高的土地出让金，而国有土地的出让并不是完全的卖断，受让人可以拥有永久土地所有权，而只是在规定的期限（如 70 年）出让使用权和收益权，出让金实际上是预收了出让期全部的土地出租金，国家已经获得了很高的收益了，再征收房产税，就是重复征收，是不合理的。甚至有人把这说成是苛捐杂税，是政府为增加财政收入而找理由掠夺居民财富。

这种说法很有鼓动性，但实际上却是不成立的，因为二者根本不是一回事。土地出让金是土地所有者向购买者（如土地开发商）出让土地收取的收入，准确地说，是土地使用权的交易价格。在市场经济中，土地作为其中的一项重要的生产要素，如同其他劳动力、技术和信息要素一样，可以在依法合规的情况下根据供求关系平等协商交易条件和交易价格，土地转让自然要收取转让金。至于出让金是按照永久性完全出让产权确定的，还是根据有限期限转让产权来确定的，完全是买卖双方协商的结果，二者的价格也完全可能是有很大差别的。西方国家私人和企业可以拥有土地所有权，购买者向所有者支付土地价格。在我国，国家是土地的所有者，所以土地使用权人要向国家支付土地使用权出让金。而税收是凭借国家政权强制力收取的，解决的是收益再调节问题。房产税就是政府或社会为房产提供公共服务或公共产品收取的补偿。它与土地出让金是没有联系的，因而也不存在替代关系。

（二）农村房产不征税与城市房产征收。
随着工业化的不断推进，工商企业国有企业乡镇企业外商企业逐步延伸到农村地区。我国城乡差别逐渐缩小，尤其在经济发达地区的农村。农村城市化程度不断提高，房地产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以纳入征税范。农村房产不征税不利于城乡之间企业的公平竞争，有失公平税负。因此，房产税的征收范围应扩大到一切有产权的房产，包括农村和个人非经营用房产。是否据实对所有自建和购入房产征税，可以由省级政府根据具体情况自行确定。

四、房产税征收的有效解决方法
1、纳税人是自然人，而非按套按户为标准。
纳税人是指依照税法规定对国家直接负有纳税义务的人，又称纳税义务人、课税主体。在中国，纳税人包括自然人和法人。房产税确定的纳税主体是自然人，独立的个人征收（未成年和精神病人由法定监护人负责）。

房产税起征和免税的规定，不以套为标准：因为“套”有大小贵贱之分，按套划分也容易产生偷税漏税的空子（如假离婚）。不按户为标准：家里一个人是一户，三口之家也是一户。离了婚怎么办？一户变两户怎么办？三代同堂，四世同堂怎么办？一户在两地买了房子怎么办……而以单独的自然人为纳税对象，可以解决千变万化的户套数、户人数、户人均居住面积等一系列复杂问题。

正在进行的城市房产登记联网也将极大地助征房产税。房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库异地联网工作，联网候选城市逾40个。实现了房屋权属信息及数据库的异地联网，同一权属人在不同城市拥有的住房情况将一目了然，必将有利于严格控制异地购房。

单独以自然人计算，就为统计出拥有多套住房自然人的应税金额提供了极大的便利。纳税期以一年为周期计算，如果持有房产不足一年的可按持有时间占纳税期比例计算。

2、计税依据根据房产原值计算。
按原值征税可以较好的体现购买、建造房产的历史成本,具体一定的稳定性，便于实际征收的可操作。相对的，原值计算不能良好的反应对市场供求变化、基础设施改善、土地稀缺等因素引起的地价变动。依据中房指数系统可以极为便利的解决这一难题。中房指数是一套以价格指数形式来反映全国主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。依托遍布全国的分析师实地调查和搜房网平台长期跟踪监测，掌握了大量的一手数据，建立了目前中国历时最长、信息最全的房地产专业数据库。数据客观，参考价值最高，包括住宅指数、办公用房指数、商服用房指数和厂房仓库指数，北京等城市又新增了别墅指数报告。目前的中国房地产指数以2000年12月北京住宅市场平均价格水平为基期定为1000点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。

计算个人应征房产额计算公式如下：个人房产估值=房产原值*（报告期中房指数/基数中房指数）*个人拥有房屋产权比例。即上海李某三口之家（父母一小孩）一套原值330万的房子，产权为三人均有，购买时2002年8月上海住房指数值为1241，到2012年8月时上海住房指数值为2427，那么到今年8月份其个人房产估值为330万*（2427/1241）*1/3=215.12万。

3、免税额按一二三线城市来设置，保证基本住房需要。
“新国八条”的第一条就提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。财政部部长谢旭人在向十一届全国人大常委会第二十八次会议做报告时也表示，下一步将稳步推进个人住房房产税改革试点，将严格实施差别化住房税收政策。房产税征收必须按照分层次区别对待的科学原则。

可参考城市发展水平、综合经济实力、辐射带动能力、对人才吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等各层面信息，以经济实力为主，划分出一二三线城市的免税额。如一线城市每人免税额可定220万元，二线城市定180万元，三线城市定150万元。举例来说，一户三口之家，在一线城市购房在660万以下的免征房产税，在二线城市购房在540万以下的免征房产税，在三线城市购房在450万以下的免征房产税。免征额的设置，一定要确保当地广大普通居民不用交税，满足其最基本的住房需求。上述案例中上海李某一家2012年8月个人个人房产估值为215.12万，低于一线城市个人定额220万，实行免税。

另一方面大力推进保障房建设，诚如重庆市市长黄奇帆将住房系统称为“三端空子”一样：一是低端有保障，是安置房；二是终端有市场，有市场的意思就是终端的老百姓按正常的税费买房，获得价格比较合适的商品房。三是高端征收房产税。有区别的政策，确保广大普通老百姓“住有所居”，安居乐业。

4、税率采用超倍累进税率。
原有的房产税采用的是1.2%的统一税率。采取统一税率虽然简化了税制,使征管方便,但不利于反映各地的实际情况,不利于地方政府因地制宜地确定税率水平，更体现不了房产税的地方税的特点。笔者建议，新房产税率应采用超倍累进税率。超过免税额1倍以内税率为1%，1至2倍税率为2%，超2倍以上税率为3%。

若案例李某在拥有一套自住房的同时，还给老父亲买了房，产权归李某和其父亲所有。2012年8月购买，价值200万。

计算李某个人房产总估值为两套的个人估值，N=215.12+200/2=315.12万，按一线城市个人免税额220万，超出免税额1倍以内，征收税率为1%，征收房产税计（315.12-220）*1%=0.95万元。

计算李某父亲个人房产总估值N=100万，低于个人免税额，实现免税。

若李某妻子属个人产权另有别墅一套，2012年8月价值1000万，则其个人房产总估值，N=215.12+1000=1215.12万，超过免税额2倍以上，征收税率为3%，征收房产税（1215.12-220）*3%=29.85万元。

新房产税的制定，就是要大力打击非基本住房，提高持有成本，将投机泡沫大面积压缩，把大量投机者、囤房者“赶”出市场，把闲置的存量房“逼”入市场，激活存量房市场，发挥税收调控功能，最大限度满足广大群众的基本住房需求。