苏地税规[2015]8号文件真是土地增值税红包吗

2015年12月31日，江苏省地方税务局发布了苏地税规[2015]8号文件——《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》。

一直以来，青岛、大连、江苏等地的税收管理一直走在全国的前列，起到了先行先试的带头作用，但是2012年江苏地税发布的《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)文件后，因为政策上对土地增值税征管收紧，一时引起了业界的争议。本次苏地税规[2015]8号的出台，能否纠偏呢?且听牛老师点评分析：

江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告

苏地税规[2015]8号          2015.12.31

根据《中国人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税的若干问题公告如下：

一、关于土地增值税清算单位问题

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。

点评

在清算单位的划分上，该文件仍然延续了苏地税规[2012]1号文件精神，认可企业的自行分期。根据执业实践，一般情况下，企业地块越大，清算时整体土地增税税额越低，对企业越有利，因此不建议企业进行分期。

对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。

点评

对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。这里对整体开发项目的清算单位进行了明确，减少了财务人员的猜测，也相应降低了主管地税机关的操作空间。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

点评

(一)2015年9月30日，国家税务总局在总结部分地区有效做法和先进经验的基础上，发布了税总发[2015]114号文件——《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》，其中土地增值税申报表中把开发产品分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三类。对于之前土地增值税清算时，到底分为几类给予了明确，节税了各地地税割据的混沌状态。而该文件和总局统一了分类口径，把苏地税规[2012]1号文件中“其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅)”进行了拆分。

二、关于土地成本分摊问题

土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。

点评

本文件对于地下建筑是否应该分摊土地成本给出了答复，依据是能否办理产权证，如果地下室、地下车库能够办理产权证，则应分摊土地成本，否则不得分摊。

在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本;不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

点评

土地成本分摊方法上，本文明确，除了常用的占地面积法、基底面积法外，不能直接归集时，土地成本可以按照建筑面积法;并且提到税务机关认可其他合理方法，对引入层高系数法保留了想象空间。

三、关于人防工程成本费用扣除问题

依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

点评

苏地税规[2012]1号文件中规定：人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

本次一改以往扣除前提，不论开发商是否从中收益(出租、出售)，均可扣除。