房地产财务必须了解的“项目五证两书一表”

　　一般情况下，作为房地产开发企业开发地产项目，都必须按政策办理五证，后面交房还有“两书、一表”。作为财务人员我们需要了解一下具体各证内容及风险点和注意事项。

　　一、五证：

　　（一）《国有土地使用证》

　　1、《国有土地使用证》是土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。

　　2、风险点及注意事项

　　（1）土地出让成交后，10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内缴纳出让价款50%的首付款，余款按合同缴纳，最迟不得超过一年；

　　（2）超合同约定动工满一年未动工，从高征收闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工，无偿收回使用权。对虽按照合同约定日期动工，但开发面积不足1/3或已投不足1/4，且未经批准中止建设连续一年的，按闲置土地处置。

　　（3）土地使用年限届满的，应当至迟于届满前一年申请续期，一般应重签出让合同并缴纳出让金。

　　（二）《建设用地规划许可证》

　　1、《建设用地规划许可证》是作为建设单位合法使用地块的证明，是在划拨土地前需要办理的手续，它确定了拟建项目的位置、地块范围、地块用地性质及其他相关规划指标。

　　2、风险点及注意事项

　　两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批，获批的办理新证，旧证上交，不批准的，书面答复。

　　（三）《建设工程规划许可证》

　　1、《建设工程规划许可证》体现出诸多的规划指标，确定了红线、规划总用地界线、规划可用地界线、开口位置及坐标、容积率、绿化率、地上地下车位数量、地上建筑面积与地下建筑面积、单体数量、楼层高度、建筑物脚点、建筑物距离红线位置、建筑密度等等，是由当地规划主管部门批复的。

　　2、风险点及注意事项

　　（1）有效期限为两年；

　　（2）工程扩建、改建必须取得新证后方可开工；

　　（3）施工中不可以擅自调整容积率。

　　（四）《建筑工程施工许可证》

　　1、《建筑工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

　　2、风险点及注意事项

　　（1）领取该证之日起三个月内需开工，可申请两次延期，到期仍未开工的，许可证自行废止；

　　（2）在建工程中止施工之日起一个月内需向发证机关报告，复工时应当向发证机关报告，中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关验“建设工程施工许可证”。

　　（五）《商品房销售（预售）许可证》

　　1、这个证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。

　　2、风险点及注意事项

　　（1）期房销售必具备“五证”、“两书”（《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现房销售的，需具备房屋所有权证，不再办理“商品房销售许可证”；

　　（2）取得预售许可证和销售现房的，在公开房源时，需明码标价，不得加价。

　　二、两书：

　　是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　三、一表：

　　是指《竣工验收备案表》，是项目竣工交付使用环节中最重要的一个文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项都是不行的。

　　四、附“五证两书一表”审批流程图