房地产企业常见的26个纳税异常指标自查与应对

来源:德居正财税咨询 作者:长源 人气: 时间:2022-01-18
摘要:房地产企业应当从土地出让金、基础设施配套费和拆迁补偿费的纳税义务发生时间和缴税基数上进行核查,重点核查真实性、及时性和合理性。

  一、HY70101房地产开发经营行业契税缴纳异常

  该指标将纳税人实际缴纳契税与项目土地、报建以及企业财务等资料进行比对,异常一般指向纳税人没有及时、足额缴纳契税的风险预警。房地产企业应当从土地出让金、基础设施配套费和拆迁补偿费的纳税义务发生时间和缴税基数上进行核查,重点核查真实性、及时性和合理性。

  二、HY70102房地产开发经营行业增值税预缴税金财务数据对比异常

  该指标将纳税人的预缴增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对,异常一般指向纳税人少缴或没有及时预缴增值税的风险预警。房地产企业应当通过房管部门项目房屋备案数据、核查企业预收账款及销售管理台账的实际情况,来自查是否存在少缴或者没有及时预缴增值税的情况。

  三、HY70103房地产开发经营行业其它应付款变动异常

  该指标将纳税人历次纳税申报期财务报表中其他应付款余额进行比对,异常一般指向纳税人将收入计入其他应付款,造成不计、少计或延迟纳税的风险。房地产企业应当核查其他应付款核算内容,分析异常变动的真实原因,排查是否存在不计、少计或者延迟计算收入的问题。

  四、HY70104房地产开发经营行业企业所得税年度汇算特定业务调整财务数据对比异常

  该指标将纳税人企业所得税年度汇算特定业务调整数据(A105010)与财务报表预收账款数据进行比对,异常一般指向纳税人在企业所得税汇算申报时没有及时、足额的做特定业务纳税调整,造成少缴企业所得税的风险。房地产企业应当核查预收账款是否做了纳税调整,重点排查是否存在没有按照A105010纳税申报表填表说明对预收账款、预计毛利额和税金及附加进行调整而造成少缴企业所得税的问题。

  五、HY70105房地产开发经营行业土地增值税预缴计税依据财务数据对比异常

  该指标将纳税人预缴土地增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对,异常一般指向纳税人少缴或未及时预缴土地增值税的涉税风险。房地产企业应当核查预收账款、房管局备案数据以及销售台账,重点分析是否按普通住宅、非普通住宅和其他类进行预缴以及计税基数与预收账款金额之间的勾稽关系。

  六、HY70106房地产开发经营行业产权转移书据印花税财务数据对比异常

  该指标将纳税人实际申报缴纳印花税与房管局备案数据、项目房屋销售台账、以及纳税人自行申报的预收账款进行比对,异常一般指向纳税人少缴或没有及时缴纳印花税的涉税风险。房地产企业应当核查已经签订的备案合同与纳税申报之间的差异,重点分析合同价款与预收账款、不含税收入之间的关系,以及面积差造成的补退收入是否补充申报印花税或未及时申报印花税等原因。

  七、HY70107房地产开发经营行业土地增值税清算时点对比异常

  该指标将纳税人首次报送土地增值税与截止对比年度土地增值税清算时间进行比对,异常一般指向纳税人预售超过三年没有及时进行土地增值税清算的风险。房地产企业应当排查企业预售是否已经届满三年或者已售面积是否达到总可售面积85%以上,是否存在未及时进行土地增值税清算的情况。

  八、HY70108房地产开发经营行业企业所得税结转时点对比异常

  该指标将纳税人首次流动资产(开发成本和开发产品)报送时间与截止对比年度流动资产与结转收入的情况进行比对,异常一般指向纳税人没有及时结转企业所得税收入的风险。房地产企业应当排查项目是否达到完工条件,是否发生了国税发2009年31号文件及国税函2010年201号文件的规定,达到结转收入条件而又没有进行及时结转的情况。

  九、HY70111房地产开发经营行业土地征用及拆迁补偿费收入占比异常

  该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋土地征用及拆迁补偿费除以各自对应的收入计算占比,与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比,异常一般指向纳税人可能存在多列支或少列支土地成本和拆迁补偿费用,多列支土地及拆迁补偿会造成少缴土地增值税和企业所得税的风险,少列支会造成少缴契税的风险。房地产企业应当核查土地出让金、拆迁补偿费及其他与土地直接相关的成本支出的真实性、合理性及证据资料的完善性,重点核查货币补偿与实物补偿的纳税处理情况。

  十、HY70112房地产开发经营行业前期工程费收入占比异常

  该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋前期工程费费除以各自对应的收入计算占比,与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比,异常一般指向纳税人可能存在多列支前期工程费,造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查前期工程费科目下七通一平支出与行业定额或市场平均水平是否偏高,报建费用是否超出项目所在地政府规定标准,勘察设计费用是否超出行业平均水平,重点核查业务的真实性、合理性以及证明资料的完整性。

  十一、HY70113房地产开发经营行业建筑安装工程费收入占比异常

  该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋建筑安装工程费除以各自对应的收入计算占比,与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比,异常一般指向纳税人可能存在多列支建筑安装费,造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查项目建筑安装费与当地行业定额或市场平均水平是否偏高,重点核查主材单方含量、劳务单方水平以及项目是否存在特殊构造的建筑。

  十二、HY70114房地产开发经营行业基础设施费收入占比异常

  该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋基础设施费除以各自对应的收入计算占比,与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比,异常一般指向纳税人可能存在多列支基础设施费,造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查项目基础设施费与当地行业定额或市场平均水平是否偏高,重点排查地下隐蔽工程与施工图纸工程量、材料供应价与市场价、园林绿化景观单方造价是否合理以及室外地下开挖过程中是否存在特殊地质结构等。

  十三、HY70115房地产开发经营行业公共配套设施费收入占比异常

  该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋公共配套设施费除以各自对应的收入计算占比,与纳税人所在省份所在行业该指标的平均值进行对比,异常一般指向纳税人可能存在多列支公共配套设施费,造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查规划建造的公共配套设施与当地行业定额或市场水平是否偏高,重点排查公共配套的业态、建造面积、权属或移交证明等。

  十四、HY70116房地产开发经营行业开发间接费用收入占比异常

  该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋开发间接费除以各自对应的收入计算占比,与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比,异常一般指向纳税人可能存在多列支开发间接费,造成少缴增值税、土地增值税和企业所得税的风险。房地产企业应当核查列入开发间接费的工资、资本化利息、固定资产折旧、营销设施建造、监理费、前期物业介入费等,是否存在将费用资本化计入了开发间接费。

  十五、HY70117房地产开发经营行业房地产开发费用收入占比异常

  该指标将纳税人普通住宅、非普通住宅和其他类房屋开发费用除以各自对应的收入计算占比,与纳税人所在省份地产行业该指标的平均值进行对比,异常一般指向纳税人可能存在多列支开发费用,造成少缴企业所得税的风险。房地产企业应当核查列入管理费用、营销费用和财务费用的合同、票据、支付凭据及其他证明资料,是否存在虚列销售佣金、广告宣传费、咨询服务费、管理人员工资以及费用化利息支出等情况,重点核查大额费用发生的真实性、相关性和合理性。

  十六、TY0101增值税税负率较行业平均值异常

  该指标主要监控纳税人增值税税负率的合理性,将一般纳税人应缴增值税÷按适用税率计税销售额与全省全行业增值税平均值×70%进行对比(例2021陕西省全行业增值税税负率为6.8557%),异常指标一般指向纳税人可能存在不缴、少缴增值税的风险。房地产开发企业应当排查开发产品毛利率、经营模式、项目定位等,重点核查进项税结构、销售模式以及经营特点,检查是否存在接收虚开发票或应当转出进项税而没有转出的问题,是否存在通过往来挂账不计、少计或延迟确认收入的问题,是否存在视同销售未计提销项税的问题。

  十七、TY0104取得特定类型发票异常

  该指标主要监控纳税人取得特定类型发票情况,对取得特定类型发票超过设置的金额的纳税人进行预警,将纳税人全年取得特定类型发票金额合计>100万元做为风险预警值,特定类型发票(包含专票、普票)货物名称包含咨询费、服务费、推广费,异常指标一般指向纳税人可能存在虚列成本费用发票的风险。房地产开发企业应当排查费用对应业务类型,查阅与上述发票相关合同、单据及资金支付凭证,重点核查费用支出与企业经营之间的关联性、真实性,核查是否存在虚列成本费用以及关联方转移利润的问题。

  十八、TY0404纳税调整后所得低于4%且预收账款占收入比大于20%指标

  该指标主要监控纳税人企业所得税税负率的合理性,将纳税人纳税调整后所得除以营业收入与4%进行比对,且同时将预收账款除以营业收入与20%进行比对,异常指标指向纳税人没有及时结转实际毛利额造成企业所得税税负率偏低的风险。房地产开发企业应当排查项目定位、产品毛利以及账务处理等,重点需要核查是否将预收账款进行纳税调整以及是否及时将预收账款结转至项目营业收入,项目实际毛利额是否如实在账面进行反应。

  十九、TY0408未取得有效税前扣除凭证列支成本费用指标

  该指标将纳税人【增值税专用发票金额+增值税普通发票价税合计数+职工薪酬合计(账载金额)+折旧、摊销纳税调整明细表36行第2列】/(营业成本+销售费用+管理费用)与80%进行比对,且(营业成本+销售费用+管理费用)-【增值税专用发票金额+增值税普通发票价税合计数+职工薪酬合计(账载金额)】大于100万元,异常指标指向纳税人可能存在虚列成本费用的风险。房地产开发企业应当核查大额成本费用是否存在无合法凭证入账的行为,尤其是白条支出、无需开具发票的拆迁补偿费用支出,重点核查真实性、合理性及证明资料的完整性。

  二十、TY0439房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额风险模型

  该指标将纳税人连续三年销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额合计数(A105010第26行)与房地产企业销售未完工产品特定业务计算的纳税调整额合计数(A105010第23行)进行比对,指标异常指向纳税人可能存在没有及时、全部确认房地产开发收入的风险。房地产开发企业应当排查是否存在已经完工但未及时进行完工收入确认造成的延迟申报销售收入的情况,重点核查收入确认的真实性和合理性。

  二十一、TY0609扣缴个人所得税税负率偏低风险指标

  该指标将纳税人扣缴个人所得税税负率(全年已扣缴的个税(仅指工资薪金+劳务报酬)/增值税申报收入合计)与行业平均值(陕西省2021年度地产行业平均值为2.84)进行比对,异常指标指向纳税人可能存在少扣少缴个人所得税情况。房地产开发企业应当排查工资表、考勤表、人员花名册及抽查用工合同以及工资是否通过银行代发等资料,核查纳税人是否存在虚列人员分解工资收入少缴个人所得税行为。

  二十二、TY0610个人所得税人均税款偏低风险指标

  该指标将纳税人人均个人所得税税款(年度代缴个税总额/企业年度总人数)与行业平均值(陕西省2021年度地产行业平均值为499)进行比对,异常指标指向纳税人可能存在少缴个人所得税情况。房地产开发企业应当排查工资表、考勤表、人员花名册及抽查用工合同以及工资是否通过银行代发等资料,核查纳税人是否存在虚列人员分解工资收入少缴个人所得税行为。

  二十三、TY1003房产税计税依据偏低(低于建筑物账载金额)

  该指标将纳税人申报的房产税原值与房屋建筑物的账载金额+地价进行比对,异常指标指向纳税人可能存在少申报房产税计税基础的风险。房地产开发企业应当排查固定资产明细账中房屋建筑物的账载金额和房屋取得时间、房产原值中是否包含地价以及容积率低于0.5是否按照建筑面积2倍计算地价计入房产原值。

  二十四、TY1103印花税计税依据与电子底账、防伪税控系统发票开具及接收金额

  该指标将纳税人本期缴纳印花税计税依据(非资金账簿征收品目,非按件征收)/本期发票开具及接收金额与80%进行对比,异常指标指向纳税人可能存在少申报印花税计税依据造成少缴印花税的风险。房地产开发企业应当核查购销合同、开具及接收发票金额与增值税申报数比对,是否存在少申报印花税的情况。

  二十五、TY1104建账企业资金帐簿印花税对比异常指标

  该指标将纳税人【(实收资期末数+资本公积期末数)-(实收资本期初数+资本公积期初数)】×0.05%与年度资金账簿印花税申报金额进行对比,异常指标指向纳税人可能存在少缴资金账簿印花税的风险。房地产开发企业应当核查资金账簿实收资本与资本公积两个科目的贷方新增数是否作为资金账簿印花税计税依据申报缴纳了资金账簿印花税。

  二十六、TY1208土地使用税计税依据偏低(低于当期购地面积)

  该指标主要监控纳税人土地使用税计税依据低于当期购地面积,将纳税人申报的契税权属转移面积与土地使用税本期申报总面积-上期申报总面积进行比对,指标异常指向纳税人有新增土地而土地使用税未增加的,可能存在延迟或少申报缴纳土地使用税的风险。房地产开发企业应当核查近期是否存在购地行为,新购地块是否没有申报缴纳土地使用税。

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