拍了土地但不实际运营,是否缴纳印花税?

来源:中国税务报 作者:阚歆旸 人气: 时间:2022-08-05
摘要:在房地产项目开发过程中,通常会由母公司通过招拍挂取得土地,而后成立项目公司,由项目公司负责具体的开发事宜。这种情况下,项目公司作为最终受让方、国有土地使用权的最终权利主体,缴纳印花税毫无争议。

  我公司通过招拍挂,获得了一块土地的使用权。此后,我公司作为买受人,与自然资源部门签订了《国有土地使用权出让合同》,同时约定,待我公司成立项目公司后,由我公司、自然资源部门、项目公司三方签订补充协议,项目公司将变更为新的受让人。在这种情形下,我公司是否需要缴纳印花税?

  ——A公司财税负责人王先生

  在房地产项目开发过程中,通常会由母公司通过招拍挂取得土地,而后成立项目公司,由项目公司负责具体的开发事宜。这种情况下,项目公司作为最终受让方、国有土地使用权的最终权利主体,缴纳印花税毫无争议。A公司的关切点,其实是母公司作为《国有土地使用权出让合同》的签订方,是否需要缴纳印花税?

  国家税务总局四川省税务局财产和行为税处处长李岚表示,印花税法第一条明确,在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人,为印花税的纳税人,应当依照本法规定缴纳印花税。《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2022年第22号)进一步明确,书立应税凭证的纳税人,为对应税凭证有直接权利义务关系的单位和个人。“因此,判定主体是否需要缴纳印花税,需首先判断其对合同是否具有直接的权利和义务关系。”李岚说。

  判定关键一:《竞买申请书》具体内容

  如何判断A公司对《国有土地使用权出让合同》是否具有直接的权利和义务?对此,吉林财经大学中国大企业税收研究所研究员邹胜表示,A公司向自然资源部门递交的《竞买申请书》,可以作为重要的判定标准。

  邹胜表示,根据《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(国土资发〔2006〕114号)要求,申请人竞得土地后,拟成立项目公司进行开发建设的,应在申请书中明确项目公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招拍挂出让结果,先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完项目公司注册登记手续后,再与项目公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》。

  邹胜认为,招拍挂前,A公司如果在《竞买申请书》中承诺,后续相关权利义务由项目公司承继,那么A公司对于合同不具有直接的权利义务关系;如果在《竞买申请书》中未作相应明确,那么A公司对合同有直接的权利义务关系。

  判定关键二:《国有土地使用权出让合同》条款

  华润置地(成都)有限公司税务经理张雷,具有丰富的房地产涉税管理经验。张雷认为,从实务角度分析,在判定A公司是否缴纳印花税的过程中,除了需要关注《竞买申请书》的具体内容外,还需要关注A公司与自然资源部门签订的《国有土地使用权出让合同》的具体条款。

  如果A公司与自然资源部门签订《国有土地使用权出让合同》时,在相关条款中注明“办理完项目公司注册登记手续后,相关权利义务由项目公司承继。三方签订补充协议,办理主体变更”,则A公司只是名义上的合同签订方,并不是实际的合同权利义务方。真正需要履行相关权利义务的是项目公司。此时,A公司不需要就土地合同缴纳印花税。济南市税务局公职律师王维顺进一步解释,当项目公司成立之后,A公司依照合同约定,与自然资源部门办理了主体变更,事实上是对A公司代为签订合同的追认,不违背民法典中对合同效力的有关规定。原《国有土地使用权出让合同》与补充协议可视为一个完整的合同。

  未来趋势:仅由项目公司缴纳受让方印花税

  邹胜认为,A公司不需缴纳受让方印花税的前提,是项目公司全面承继了《国有土地使用权出让合同》的权利义务,具体体现在以下三个方面:一是A公司、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;二是政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;三是项目公司股权结构等相关情况与A公司在《竞买申请书》以及《国有土地使用权出让合同》中的约定一致。

  也就是说,如果项目公司为A公司依照竞买约定设立的,同时补充协议中明确项目公司为土地受让方,并保证土地用途、规划和土地价款不变,那么,A公司不用缴纳受让方的印花税。

  采访中,记者还发现,一些大型房地产企业在拍地后,选择及时成立项目公司,由项目公司直接与自然资源部门签订《国有土地使用权出让合同》,这样,只需由项目公司缴纳受让方印花税。

  具体来说,招拍挂过程中,先由母公司报名,只与自然资源部门签订两份协议——《国土建设用地项目履约协议书》和《土地成交确认书》,初步确定出让宗地的交付义务。母公司同步成立项目公司,并到市场监督管理部门的公共资源交易中心进行项目公司核名。一般10天—15天左右,项目公司即可成立。最终由项目公司直接与自然资源部门签订《国有土地使用权出让合同》。这种模式下,不存在母公司是否需要缴纳印花税的问题。

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