土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入——《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》解读

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1､本规定属既有政策的延续和链接，当然其土地增值税清算收入数额的认定，也与前述第一条的规定及解读完全相同，且财税〔2016〕43号也规定：在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

2、此项政策也同样适用于地产企业的分立或合并，因地产企业的合并分立等并不适用《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）的系列暂不征或免征土地增值税待遇。

 3、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条:非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利､奖励､对外投资､分配给股东或投资人､抵偿债务､换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:?

1.按本企业在同一地区､同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年､同类房地产的市场价格或评估价值确定｡

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用｡?

4､《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条:关于拆迁安置土地增值税计算问题

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费｡房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费｡

(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费｡

(三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费｡

三､关于与转让房地产有关的税金扣除问题

(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税｡

(二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)､教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除｡凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税､教育费附加扣除｡

其他转让房地产行为的城建税､教育费附加扣除比照上述规定执行｡

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以上未列明地方教育费附加等，同时受立法权限限制，省地税局“三控一促”的2015年第1号公告对此也未予明确，但依《济南市土地增值税清算工作指南（试行）》：因转让房地产缴纳的地方教育费附加和地方水利建设基金可视同税金予以扣除。

四､关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额:

(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

(二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税､城建税､教育费附加+营改增后允许扣除的城建税､教育费附加

五､关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市､区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额｡

简要解读：对发票备注栏的此项要求须引起重视，以避免不必要的清算损失，尤其是对电力､供热､供水､供气等公司所开具的发票，更应加强审核和规范。

六､关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《土地增值税暂行条例》第六条第一､三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:

(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算｡

(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算｡

(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算｡

本公告自公布之日起施行｡

特此公告｡

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1、明确规定不允许抵扣的进项税额也可计入其初始成本中。

2、《土地增值税暂行条例》第六条第一､三项：计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;……(三)新建房及配套设施的成本､费用,或者旧房及建筑物的评估价格

[1]财税[2016]43号针对土地增值税仅规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。