昆建通[2021]171号 昆明市住房和城乡建设局关于进一步加强和规范商品房买卖合同网签行为的通知

昆明市住房和城乡建设局关于进一步加强和规范商品房买卖合同网签行为的通知

昆建通[2021]171号        2021-6-28

各房地产开发企业、商品房买受人、各有关单位:

　　为了规范房地产市场,维护商品房买卖双方的合法权益,提高商品房交易的公平性、透明度，减少商品房买卖合同纠纷，促进房地产市场健康有序发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》中的相关规定，结合我市实际情况，现就进一步加强和规范商品房买卖合同签约行为有关事宜通知如下:

　　—、进一步规范《商品房买卖合同》文本

　　开发企业应本着公平、公正、诚信、守法的原则选择、拟定合同条款的内容,不得删减或更改示范文本的内容。示范文本主合同条款及附件中留有的空格或空白行,需交易双方自行约定相关内容时,要明确约定交易双方的权利和义务，自行约定的内容不得与示范文本中本条或相应条款的本意相违背,不得免除出卖方责任、加重买受人责任,或排除买受人合法权益。

　　开发企业应依据《商品房买卖合同》示范文本，制作网签合同模板，合同内容应符合国家、省、市有关规定，示范文本中拟定的附件(含附加条款，共11项)均应随主合同模板一并上传。商品房买卖合同网签时,开发企业应使用合同模板，选择约定网签合同条款内容,除网签合同外,不得另行签定附加合同。

　　二、实行购房书面告知制度

　　商品房买受人在签定《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》前，开发企业应明确告知买受人仔细阅读《购房告知书》相关内容，双方签字确认后，同《商品房买卖合同》一并提交备案。《购房告知书》示范文本(见本通知附件)由市住房和城乡建设局制定,开发企业不得删减或更改文本内容。

　　三、启用电子印章和电子签名(签章)

　　全面推行商品房买卖合同电子签约,电子版商品房买卖合同与传统在纸质上签章、签名的合同具有同等法律效力。近期，将组织开发企业进行电子签章测试,2021年12月31日前全面启用。

　　四、有关要求

　　(一)各开发企业应根据本通知要求做好准备工作,加强对销售人员的培训，同时应在商品房销售场所显著位置明示本项目《购房告知书》及《商品房买卖合同》(含附件)网签模板，供商品房买受人查阅。

　　(二)各县(市)、区住建局会同市场监督部门要加大对商品房买卖合同的监管力度，严禁通过合同附加条款签定相关违反国家法律法规的内容,严厉查处合同欺诈、霸王条款等销售行为。对存在违规行为的企业，依法进行处理。

　　(三)按照项目属地管理原则,商品房买受人如在签定商品房买卖合同中发现权益受到侵害,可向属地住房城乡建设行政主管部门或市场监督管理部门咨询或对违规行为进行投诉。

　　附件:

商品房购房告知书(示范文本)

　　项目名称:__________________

　　建设单位:__________________

　　买受人:_______________，身份证号:______________

　　买受人:______________，身份证号:______________

　　置业顾问:______________，身份证号:______________

　　意向房源:_______号楼_______单元___________室商品房

　　购房是个人及家庭的重大决定，为规范房地产市场秩序，保护购房人的合法权益，避免因购房引发不必要的矛盾纠纷或诉讼行为，在您作出购买决定前，请仔细阅读《商品房购房告知书》,认真核实相关信息,全面了解与您购房后生活密切相关内容，理性消费，切实保障个人权益。

　　一、调查企业征信及资质。购房前要查看房地产开发企业悬挂的营业执照、开发企业资质证书,您可以通过企业信用查询平台等渠道了解企业的社会信用状况。

　　二、查验认购商品房是否取得《商品房预售许可证》。认购商品房是否在预售许可范围内,未取得预售许可的商品房不得对外销售。

　　三、确认所认购商品房的类别(住宅、商业、办公、地下室、车位(库)等)。涉及认购商品房规划用途、户型、公摊面积、小区配套设施等问题，请仔细阅读销售现场公示的各类证件及《房屋预测绘报告》。

　　四、核实现场公示信息中是否有抵押相关信息。认购商品房及商品房项目土地是否存在抵押行为，如果有抵押,销售现场应当公示抵押权人同意销售的证明，并在《商品房买卖合同》中予以明确。

　　五、查看了解商品房项目周边不利因素提示。了解沙盘、户型模型与实际销售商品房的比例及有关详细信息。认购带装修商品房，需查看样板间与建设单位宣传及承诺是否一致,仔细阅读销售现场公示的装饰装修标准、用材品牌与合同约定的实际交付标准有无差异。

　　六、核实项目配套设施信息。涉及学校、交通、医疗等政府统筹规划或在建的公共配套设施,以主管部门公示为准,不要轻信其它渠道宣传，如建设单位在销售现场公示相关信息或销售人员口头对以上事项承诺,需在《商品房买卖合同》中明确约定。

　　七、核实金融政策信息。认真了解本市商品住房有关金融政策,确认是否具有按揭贷款资格及贷款首付比例，避免由于不具备贷款资格、贷款首付比例提高等问题引发的经济纠纷。

　　八、及时办理网签合同登记备案。选房后，应及时与开发建设单位在网上签订《商品房买卖合同》。合同签订前,请认真研读《商品房买卖合同》模板，查看合同及其补充件上所填写的内容,核查双方的权利与义务是否明确。对于不明确的约定,及时与开发建设单位沟通协商,切实维护自身合法权益。对合同中关于项目规划指标、需综合验收交房、带装修商品房计价方式、面积差异处理方式、装修标准、违约责任等易发生纠纷的环节和内容应进行详细约定,厘清双方责任,防止自身合法权益受到侵害。经慎重考虑,确认“合同”无误后,对合同进行签名确认。

　　九、认真核对购房款的交纳账户。购房后,购房人应持开发建设单位出具的缴款单将定金、首付款或全部房款直接交纳到《商品房买卖合同》记载的预售资金监管账户中，交款后索要相关票据。

　　十、认真核对支付款项明细。购房人在购房过程中应对照合同约定的内容支付相应款项，如开发建设单位代收相关税费、购房中介劳务费或参加团购等优惠活动收取的费用,提前收取的物业费等。购房人需确认是否经本人同意以及买卖双方需承担的相应的责任。避免引发纠纷或产生违法违规的行为。

　　上述条款所涉及内容，开发建设单位对相关信息的真实性负责，销售人员已告知商品房买受人，买受人已知晓。

　　特别提示:房地产开发、建设及销售属市场行为，业主购买商品房属于经济生活的范畴,应提高法律意识、风险防范意识和契约精神，在合同范围内约定的问题和纠纷应遵照合同约定依法依规解决。

销售人员签字:

建设单位盖章:

购房人签字:

年 月 日

　　近日，昆明市房屋交易产权管理处发布《关于进一步加强和规范商品房买卖合同网签行为的通知》。通知指出，近期，昆明住建局将组织开发企业进行电子签章测试，2021年12月31日前全面启用。

　　《通知》旨在规范房地产市场，维护商品房买卖双方的合法权益，提高商品房交易的公平性、透明度，减少商品房买卖合同纠纷，促进房地产市场健康有序发展。

　　《通知》明确，开发企业应本着公平、公正、诚信、守法的原则选择、拟定合同条款的内容，不得删减或更改示范文本的内容。示范文本主合同条款及附件中留有的空格或空白行，需交易双方自行约定相关内容时，要明确约定交易双方的权利和义务，自行约定的内容不得与示范文本中本条或相应条款的本意相违背。

　　《通知》要求，开发企业应在商品房买受人在签订《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》前，明确告知买受人仔细阅读《购房告知书》相关内容。《购房告知书》示范文本由市住房和城乡建设局制定，开发企业不得删减或更改文本内容。

　　全面推行商品房买卖合同电子签约，电子版商品房买卖合同与传统在纸质上签章、签名的合同具有同等法律效力。

　　《通知》还要求，各县(市)、区住建局会同市场监督部门加大对商品房买卖合同的监管力度，严禁通过合同附加条款签订相关违反国家法律法规的内容，严厉查处合同欺诈、霸王条款等销售行为。对存在违规行为的企业，依法进行处理。

　　购房者如在签订商品房买卖合同中发现权益受到侵害，可向属地住房城乡建设行政主管部门或市场监督管理部门咨询，或对违规行为进行投诉。