案例解析房地产收入的增值税、企业所得税、土地增值税差异

来源:小颖言税 作者:小颖言税 人气: 时间:2021-04-19
摘要:案例解析房地产收入的增值税、企业所得税、土地增值税差异。

  二、不同税种的收入金额差异

  某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发,支付土地价款45000万元,取得省财政厅监制的财政票据。上述土地分两期开发,一期、二期开发土地面积均为10000平方米,两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。其中二期项目已办理房地产产权转移手续,销售的建筑面积为30000平方米,金额46600万元,该企业为增值税一般纳税人,采用一般计税。

  该项业务增值税、土地增值税、企业所得税的收入在金额上有所差异,对比如下:

  一、增值税收入

  根据国家税务总局公告2016年第18号规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

  销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×已开发项目所分摊的土地价款

  (一)已开发项目所分摊的土地价款=(10000/20000)×45000=22500万元

  (二)当期允许扣除的土地价款=(30000/40000)×22500=16875万元

  (三)增值税收入=(46600-16875)/1.09=27270.64万元。

  (四)销项税额=(46600-16875)/(1+9%)×9%=2454.36万元

  二、土地增值税收入

  根据财税〔2016〕43号规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入;免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

  又根据税务总局公告2016年第70号规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  土地增值税收入=收入-销项税额=46600-2454.36=44145.64万元。

  三、会计收入和企业所得税收入

  根据财会〔2016〕22号规定,企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

  1.确认收入时:

  借:预收账款46600

  贷:主营业务收入42752.29

  应交税费——应交增值税(销项税额)3847.71

  2.结转土地成本

  借:主营业务成本—土地成本16875

  贷:开发产品16875

  3.抵减土地价款时:

  借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)1393.35

  贷:主营业务成本1393.35

  经上述分析比较,收入上,土地增值税收入44145.64万元>企业所得税收入42752.29万元>增值税收入27270.64万元;成本上,企业所得税销项税额抵减了主营业务成本,土地增值但可扣除的土地成本仍为16875万元,土地增值税成本>企业所得税成本,从事房地产开发的纳税人可按:(土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%加计扣除,对房地产企业更有利。

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