转让土地使用权如何缴增值税？

转让土地使用权增值税处理

一、转让土地使用权增值税计算

一般纳税人

一般计税应纳税额=全部价款和价外费用/(1+9%)×9%

简易计税应纳税额=(全部价款和价外费用-土地使用权原价)/(1+5%)×5%

小规模纳税人

全额纳税应纳税额=全部价款和价外费用/(1+3%)×3%

差额纳税应纳税额=(全部价款和价外费用-土地使用权原价)/(1+5%)×5%

财税[2016]47号规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

1、一般纳税人、小规模纳税人均适用此条计算方法。

2、2016年4月30日前，包括4月30日当日。

是以土地使用权证书载明日期、还是发票日期、还是相关政府划拨文件或投资确认文书日期为准?未见相关文件明确。

3、土地使用权原价，应以发票、划拨文件等注明金额为准。

发票丢失或相关文件难以查找的，能否以缴纳契税、原账面记载投资或资本公积为准予以扣除?

土地使用权原价，是否包含取得土地时发生的相关费用支出和缴纳的税费?

二、转让土地使用权增值税税率及征收率

转让土地使用权，按照“无形资产—自然资源使用权(土地使用权)”征收增值税及开具发票，适用税率为9%，征收率为3%。

财税〔2016〕36号附件1第十五条规定，转让土地使用权，税率为11%。

财税〔2016〕36号附件1第十六条规定，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

1、除财税[2016]47号另有规定的5%情形之外，小规模纳税人转让土地使用权的全额计税征收率，适用财税〔2016〕36号附件1第十六条规定的3%征收率。

2、另有规定的5%征收率

一般纳税人选择简易计税：提供人力资源外包服务，销售不动产，出租不动产，收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，转让土地使用权，不动产融资租赁;

一般纳税人选择差额计税：提供劳务派遣、安全保护服务。

小规模纳税人选择差额计税：转让土地使用权，提供劳务派遣，安全保护服务。

小规模纳税人征收率：销售不动产，出租不动产。

三、转让土地使用权开具发票

全额计税的，可以开具9%或3%的专票或普票。但是，差额计税的如何开具，差额计税的能否全额开票，未见相关文件明确规定。

一般纳税人甲公司，以735万元转让2016年4月30日取得的土地使用权，土地原价625万元，选择简易计税。

(735-630)/(1+5%)*5%=5万元

甲可开具专票销售额700万、税额35万，购进方可抵扣35万元。

假设甲公司持有多个老厂房地块，拟以老地块对外投资或新设子公司，将只需缴纳较少的增值税税额而得以在其投资的公司得以较多抵扣，激活了土地使用权的抵扣利益。当然，还要综合考虑其他税费问题，选择分立重组更合适。

来源：税白天下    作者：罗秋生
 

2016年10月的解析——

转让土地使用权如何缴增值税？

这几天正好有好几个人都问大世，转让土地使用权增值税问题，于是，这里就给大家总结下如下图： 

注：

①以上一般纳税人无论是差额还是全额计税，都可以开具专票，小规模纳税人都可以到税局代开专票；

②按文件意思，以上的4月30日前应该是包含4月30日当天； 

③因为《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条规定，除了财政部和国家税务总局另有规定的，增值税征收率一律为3%，所以小规模纳税人土地转让只要不采用差额计税，则按3%征收率。

来源：郑大世