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深圳国税 |
12366热线疑难解答8月 2016.8.30
提供物业管理服务的纳税人，向服务接收方收取的自来水水费，是否可以享受简易计税计算缴纳增值税？
根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。”
标注：要关注的内容，一是什么是提供物业管理服务的纳税人，公告规定中，提到的是提供物业管理服务的纳税人，那是不是只有物业公司才能提供物业管理服务呢？显然也不是的，因为企业在运营过程中，可能并不需要去办理物业经营许可，但也有一些协作的事项，比如打扫卫生、代收寄物品等，这个我们要好好的认识。
注意，这儿提到的是转售水的问题，以差额计算销售额，并按3%简易计算增值税，这是营改增以来各地对于转售水的各同不相同的处理意见出现之后，一个明确性的统一规定，也是从有利于纳税人的角度，特例允许差额计算增值税。
请注意，这个文件的规定并不是“可以选择”，而是应这样计算的规则，关于这一点，我们要与其他的选择简易计税方法的事项有所区分。 |
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湖北国税 |
营改增政策执行口径第四辑 2016.11.24
一、提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费、电费如何计算缴纳增值税？
由于自来水增值税政策的特殊性，省局在政策执行口径第三辑中，将提供物业管理服务时，向用户收取的自来水费与收取的电费统筹予以了明确。近期，国家税务总局第54号公告对提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水费问题予以了明确。因此，省局将提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的水费、电费重新明确如下：
（一）根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
（二）提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按17%的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。
提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。
《湖北省国税局营改增政策执行口径第二辑》第65条[1]中关于水电费收入计算缴纳增值税的规定废止。
二、提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？
提供物业管理服务的一般纳税人向服务接受方收取的自来水水费，按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费可全额开具增值税专用发票。
提供物业管理服务的小规模纳税人向服务接受方收取的自来水水费，可按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费向主管国税机关申请全额开具增值税专用发票。
《湖北省国税局营改增政策执行口径第二辑》第65条中关于水电费收入计算缴纳增值税的规定废止。
标注：湖北国税的意见非常明确，由于是简易计税方法，一般纳税人和小规模纳税人都是按全额开具3%的增值税发票的，可以是普通发票，也可以是增值税专用发票。 |
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云南国税 |
曲靖开发区国税关于下发营改增问题解答摘编（十二）的通知2016.10.8
（十一）非物业管理纳税人代收水电煤气费是否可以比照物业管理企业执行？
答：可以参照执行。
标注：这里面有两个扩大：一是非物业管理纳税人，二是电与煤气费；我们认为在适用方法上还是存在困难，比如电与煤气费也是按简易3%差额计算增值税？而我们知道，差额方式在增值税的规定中是列举式的，认为并不宜扩大为好。 |
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福建国税 |
12366营改增热点问答（8.29）2016.9.8
（国家税务总局公告2016年第54号）物业管理服务中收取的自来水水费规定对于其他行业收取的自来水水费是否适用？
答：凡提供物业管理服务的纳税人均可以适用，不局限于物业管理公司。
标注：福建国税在这儿解释得很清楚了，非常赞同。
纳税人在物业管理服务中收取的污水处理费能够计入自来水水费中按照（国家税务总局公告2016年第54号）的规定适用差额征税和简易征收？
答：收取的污水处理费如果符合《试点实施办法》第三十七条不属于价外费用的款项，就不作为增值税的计税依据。
标注：行政事业类收费不属于价外费用的范围。
纳税人在物业管理服务中收取的自来水水费能否开具增值税专用发票扣除支付的自来水水费后的余额为0的应如何开具发票？
答：纳税人按照向服务接受方收取的自来水水费全额开具增值税专用发票，征税率3%。与扣除支付的自来水水费后的余额为0没有关系。
标注：关于自来水转售适用差额的计税销售额，文件当中确实没有提到是不是要加多少利润。如果单纯从费用分摊的角度，这个利润也很难获取。因此平价来看，福建国税认为也是正常的，并不是简单地认为这是要成本利润率达到10%，不存在这样的强制性要求。
12366营改增热点问答（7.4）2016.7.15
物业公司在提供物业管理服务中，向用户收取的公摊水费、电费等，应如何征税？
答：公摊的水、电构成物业服务的内容，属于混合销售行为，收取的公摊水电费一并按物业管理服务征收增值税。
标注：这个如果单独列明，那还是转售。物业服务是单独存在的，水电是水电，两者并没有紧密的关系，虽然是“货物+服务”的方式，但两者并不是一个销售行为中发生的，这相当于是两个销售行为，即使是一个合同中约定的，也并不属于一个销售行为，所以并不是只要发生的业务中有“货物”，也有“服务”，就是混合销售，这个前提要考虑清楚。
小编认为福建国税的理解还是存在探讨空间的。 |
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宁波国税 |
12366热线热点问题 9月26日 2016.9.26
问：物业公司收取的自来水水费，如何缴纳增值税？是差额开具增值税发票还是全额开具增值税发票？增值税纳税申报如何填写？
答：根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。向服务接受方收取的自来水水费可以全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。在申报时，填写在《增值税纳税申报表附列资料》（一）的12项“3%征收率的服务、不动产和无形资产”对应的栏次中。
标注：全额开具发票，上面我们已有分析过。但在填写申报表时，要注意差额计算销售额就可以了。 |
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河北国税 |
关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七》的通知2016.10.11
二十二、关于提供物业管理服务的纳税人收取自来水水费问题
按照《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
提供物业管理服务的纳税人，扣除其对外支付的自来水水费以发票为合法有效凭证；向服务接受方随水费收取的污水处理费免征增值税；随水费收取的水资源税不征收增值税。纳税人向服务接受方开具增值税发票时，收取的水费全额选择3%征收率，收取的污水处理费选择“免税”，收取的水资源税税款信息在发票备注栏注明，该增值税发票可作为纳税人缴纳水资源税的会计核算原始凭证。
标注：《财政部 国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通知》(财税〔2001 〕97号)规定：根据《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》(国发〔2000 〕36号)的规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂(公司)随水费收取的污水处理费，免征增值税。
小编理解免税的主体是指收取方，不是代收的企业，企业仍是代收的意思，因为在增值税上政府也是纳税人的组成部分，因此明确这个免税，也是符合一致性的表述。
河北国税对于发票开具上的要求，我们借鉴使用即可。 |
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北京国税 |
货劳税热点问题（2018年1月）2018.01.19 （本条为出书后补充内容）
物业公司转售自来水，由于水资源税的开征，原按照经纪代理处理的代收水资源费，是否平移为代收水资源税，按照经纪代理服务差额征税？
答：是的。
热点问题6月6日 2016.6.15
物业公司代收转付的水电费，是否需要缴纳增值税？
答：代收转付的水电费不征收增值税。
标注：北京国税的解读，我们理解是从“代购”的角度解释的，注意，这儿并没有提转售的问题，比如物业公司代收转付水电费，水电费的单据写的仍然是被代收的单位或个人，这儿就是服务，并不是上面提到的转售概念。所谓转售，我们理解是基于物业公司一个水表或电表，因此需要分摊费用给不同的使用户，水厂或电厂只开具一个发票给物业公司，此时是要求按转售处理的。
注意，物业公司转售水时，使用的方法是差额计算销售额，那此时取得的专用发票是不能再抵扣的，已经使用简易计税方法了。只有对应自己使用的进项税额，才是可以抵扣的。 |
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甘肃国税 |
发票开具使用涉及相关政策及问题答复的通知 2016.11.25
物业公司收取水电费如何开具发票？
答：《国家税务总局关于物业管理服务中收取自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
物业公司代收水电费等，向业主收取相关费用时，如果以自己名义为业主开具发票的，应当作为转售业务，按发票金额缴纳增值税，同时，如果物业公司为一般纳税人，自来水公司、供电局等可以给物业公司开具增值税专用发票；如果物业公司不垫付资金，只是将自来水公司、供电局等开具的水电费等发票进行转交，并另外收取手续费的，可暂按代购业务的原则掌握，只就手续费部分缴纳增值税。
标注：这个解释非常清楚，诚如上面我们的分析，转售与提供服务是两个不同的前置情形发生。
物业公司没有销售水、电的经营范围，也可以按照实际业务自行开具“水费”或“电费”发票。提供物业管理服务的纳税人（一般纳税人/小规模纳税人），向服务接收方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的与余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税。发票开具：全额开具3%发票，可以开具3%的增值税专用发票，申报时凭支付自来水费的发票扣除差额，进项税额不得抵扣。 （另，提供物业管理服务的一般纳税人自用的自来水，按规定的计算公式计算可抵扣的进项税额）
标注：甘肃国税的意见非常的具有逻辑性，也是我们想去表达的，非常清楚，我们直接借鉴使用可以了。 |
[学习理解]
应该说上面各地税务机关的回复都是非常的富有逻辑性的，对于税法规定的理解、应用，都做得特别好。我们总结如下：
一是，提供物业管理服务的纳税人，都可以享受转售水的差额简易计税方法，来计算缴纳增值税。并不仅仅限于只有物业公司才可以，相当于这儿是看事，不看人。
二是，转售水之外，如电、煤气等，是不是也可以差额适用简易计税方法呢？尽管我们看到云南国税是参照适用的回复，但是我们理解还是值得探讨的。
三是，转售水如何开具发票，上面税务机关的解释很明确，小规模纳税人和一般纳税人都是全额开具3%征收率的增值税普通发票或专用发票，专用发票下一方可以抵扣。
四是，差额申报要注意计算扣除销售额。
[1]65.物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费及水电费等收入，如何计算缴纳增值税？
物业管理费、广告费适用6%的税率。
若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。
停车费按车辆停放服务、按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。
上述用于出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税。
物业公司在提供物业管理服务中，向用户收取的水费、电费等，属于混合销售行为，一并按物业管理服务征收增值税。(第三只眼注：并不属于混合销售，不是同步一个业务发生的，是一个供应商发生的多个业务的理解才是)。 |
