房开企业预收房款能否作为广告费、业务招待费和业务宣传费的计算基数？

问题：房地产企业预收房款能否做为业务招待费的基数？

回复：可以。

一、文件依据

（一）《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）文件第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）《企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰；第四十四条规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

二、企业所得税汇算清缴年报依据

结合2014年版企业所得税汇算清缴年报的相关填报口径，业务招待费、广告费和业务宣传费的基数通常是：

A101010一般企业收入明细表中（营业收入口径=第二行主营业务收入+第9行其他业务收入）+A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中的第1行视同销售（营业）收入+(23销售未完工产品的收入-第27行 “1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入) ＋从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等）从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入

其中第23行 “1.销售未完工产品的收入”当中，第1列“税收金额”就需要填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额，即已经签订销售合同，会计上按照预收款核算、尚未确认收入而税法上应确认的销售收入金额，第27行 “1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。即此前会计上不符合收入确认条件，而税收上已经按税法要求确认收入且已经按毛利征收所得税的销售收入。

综上所述，企业通过正式签订《房地和销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入，可以确认为业务招待费、广告费和业务宣传费的计征基数。

补充关注：

通常我们认为，预售收入是不含税的价格，自2016年5月1日营改增之后，需要关注此口径的调整与差异识别。同时我们还要考虑，企业所得税上的收入是明确的达到所得税确认时间上的收入，而增值税的预缴却是预征税款，并未达到纳税义务发生时间，关于这一点，希望大家延伸关注。