房地产差额纳税,减免的增值税要并入土增清算做收入?

来源:金穗源 作者:王皓鹏 人气: 时间:2021-11-12
摘要:因业主违约而收取的违约金,作为房地产企业的一项“利得”,在会计作为“营业外收入”的同时,土地增值税也是作为“收入”对待。而房地产企业代收的“办证费”、“测绘费”,因为必须支付给相关行政部门(房管局、测绘局),所以不属于“有关的经济收益”,也就不作为土地增值税收入对待。

  房地产企业采取一般计税方法计算增值税的时候,可以进行差额计算增值税税款,在这种情况下,如何确认土地增值税收入呢?

  在《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函[2016]188号)文件中这样规定:

  纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+9%)”确认;土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/(1+9%)”确认(税率调整后,按9%计算),即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,应调增土地增值税清算收入。

  同时,该文件还列举了案例加以解释。

  案例:甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+9%)=1018.35万。甲企业按照财税[2016]36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+9%)×9%=58.62万,则甲企业土地增值税清算收入为1110-58.62=(1110+400×9%)/(1+9%)=1051.38万。(税率调整后,按9%计算)

  看到这里,大家有什么想法呢?

  个人认为,如果遵循广州的文件,则一般计税方法下的土地增值税清算项目的收入将多计“33.03万”,虚增土地增值税“增值额”,造成企业多交土地增值税税款。

  该如何理解这个问题呢?!我们借用政策中的案例来分析:

  案例:某房地产企业采取一般计税方法增值税计算,假设2018年收入是1110万元(含税),对应扣除的土地价款是400万元。如何计算增值税税款?

  分析:

  1、按照总局2016年18公告的相关规定,计算增值税“销项”:

  (1110-400)/1.09*9%=58.62万

  需要注意,这个销项并非真正意义上的销项税金。

  2、按照财会[2016]22号文件会计分录:

  借:预收账款  1110万

  贷:主营业务收入  1018.35万

  应交税费——应交增值税(销项)  91.65万

  同时:

  借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)  33.03万

  贷:主营业务成本  33.03万

  91.65万元的销项税金,是真正意义上的销项税金,也是开具增值税专用发票“销项税金”的金额,同时也是下游企业进项抵扣的金额。

  3、土地增值税清算中,收入金额是多少?

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定:“条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

  “有关的经济收益”,我理解应该是指因销售行为而“向购买方”收取的其他价款,且代收之后无法支付的“代收款项”。需要强调的是:

  ①向业主(购买方)收取

  必须是因为销售行为的存在,购买方支付的款项。比如,因业主违约而收取的违约金。

  ②代收款项无法支付

  接上例,因业主违约而收取的违约金,作为房地产企业的一项“利得”,在会计作为“营业外收入”的同时,土地增值税也是作为“收入”对待。而房地产企业代收的“办证费”、“测绘费”,因为必须支付给相关行政部门(房管局、测绘局),所以不属于“有关的经济收益”,也就不作为土地增值税收入对待。

  依据以上分析,房地产企业因为“增值税差额计税”而“减免”的增值税税金,并非从“购买方”获得的“有关的经济收益”,因此,不应作为土地增值税的“收入”对待。

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