公配设施建成后无偿移交给政府，增值税如何处理？

　　网友问：我是江苏一家房地产企业，我公司将幼儿园等公共配套设施建成后无偿移交给政府，请问需要视同销售缴纳增值税吗?建造公共配套设施过程中取得的进项税额要不要转出?其对应的土地价款在计算增值税时如何扣除?

　　解析：

　　1、《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文附件一)第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

　　(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

　　据此，房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征收增值税”的范畴。

　　2、《增值税暂行条例》第十条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

　　(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产;

　　《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文附件一)第二十七条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

　　(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

　　房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征收增值税”的范畴，而不是“免征增值税项目”，因此房地产企业将配套设施无偿移交给政府的，相应的进项税可以抵扣。

　　3、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：

　　房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷〔1+11%)

　　4、该公告第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

　　当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　因此，房地产公司配套建设并无偿移交的公共配套设施面积不在房地产项目可售面积之内，其土地价款不再单独考虑计算扣除。

　　2021年7月份的文章——

配建的学校无偿移交给政府相关部门增值税上如何处理

　　房地产公司竞得一块土地，根据拍卖文件要求，土地竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》的同时，与区人民政府签订《无偿配建幼儿园和小学协议书》，建成竣工验收后无偿向教育局办理移交手续。该无偿配建移交给教育局的幼儿园和小学是否可以参照财税[2016]36号，作为用于公益事业或者以社会公众为对象不视同销售，其建造成本的增值税进项税额可以在项目可售开发产品销售税额中抵扣?

　　根据财税〔2016〕36号文件第十四条：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。案例中，房地产公司根据与区人民政府签订《无偿配建幼儿园和小学协议书》，将学校建成后无偿向教育局移交，用于教育事业(属于公益事业)，因此根据36号文不视同销售交纳增值税。那进项税额能抵扣吗?不视同销售交纳增值税是不征税还是免税，还是其他什么情形?如果属于不征税，普遍认为进项税额可以抵扣，如果属于免税，那就得转出进项税额了。问题是：不视同销售交纳增值税到底是不征税还是免税，还是其他呢?

　　然而，也有人从另外一个角度来解释，提出房地产企业给政府配建学校是拿地的条件，配建的学校从一开始就是给政府配建的公共配套设施，移交过程只不过是履行个手续而已。因此，移交过程不需要视同销售。建造配套设施的进项税额不属于不可抵扣的范围，应该可以抵扣。

　　您是否有不一样的答案?

　　来源：德居正财税咨询 屈健康  2021.7.9