无偿移交配建房如何税务处理

来源:税屋综合 作者:税屋综合 人气: 时间:2022-01-12
摘要:近年来,为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,我国多地采用“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖模式,有效抑制了土地成交价格和商品房价格过快增长,对促进房地产市场稳健发展起到重要作用。

无偿移交配建房如何税务处理

  近年来,为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,我国多地采用“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖模式,有效抑制了土地成交价格和商品房价格过快增长,对促进房地产市场稳健发展起到重要作用。“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖,是指在土地招拍挂中,当土地竞拍价达到政府限定价的上限后,转为竞拍配建产权须移交政府的房产,出价最高、产权移交住房配建面积最大者为竞得人,竞得人所建商品房销售均价不能超政府限定价格。这种模式中,竞得人配建的、须无偿移交给政府的产权住房即配建产权移交房。竞配建产权房同时存在两种移交方式:一部分竞配建产权房初始登记在开发企业名下,移交时企业以政府核定成本价格开具销售发票,按商品房买卖方式办理相关手续,有关购房款不经开发企业账户,直接存入市财政局指定账户;另一部分竞配建房项目,开发企业将配建产权房产权初始登记到政府指定机构名下,无须开具发票。房地产公司无偿移交配建房应当如何税务处理?

  一、配建房初始登记在开发企业名下的契税、增值税、土地增值税、企业所得税处理处理:

  1.契税。根据财税〔2004〕134号文第一条规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。房地产公司通过竞价方式取得国有土地使用权,其支付的全部经济利益包括两部分:一是以现金支付的土地价款;二是在拍卖明确需承建,并无偿移交给政府部门的配建支出。该两项支出都是该宗地竞价成交价格的组成部分,共同构成契税的计税价格。鉴于这类房是开发企业为获取土地使用权而必须支付的对价,是竞拍土地的主要成本之一,虽然形式上是无偿配建移交,但实质是有偿的,配建房支出在房地产公司取得该宗土地时尚无法确定具体金额,因此,该项契税应分两次进行申报缴纳。

  2.增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件的规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,应视同销售无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。该文件同时规定,“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益”。“限地价、限房价、竞产权移交房”模式实施前后的土地拍卖市场可以发现,竞配建项目的单位土地成交价格显著低于周边同类其他非竞配建项目。这表明,在“限地价、限房价、竞产权移交房”模式下,企业以配建一定面积的产权移交房作为代价,折抵了部分土地价款,从而减少了现金支付土地出让金。笔者认为,企业有关减少支付的金额属于可确定的“其他经济利益”,与企业前期支付的土地出让金共同构成了企业受让土地的真实成本。因此,企业形式上“无偿”为政府建设并“无偿”移交的配建产权房,对于企业来说,其经济实质是“有偿”的,税务处理上理应对移交配建产权房的具体金额予以合理确认。

  无偿移交的代价能否作为土地价款抵消销售额?根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)文件的规定,房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目,其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等,以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。从立法本意,无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分,不同的是从货币转为了非货币支付,应该符合上述规定,房企在新项目中作为差额计税的组成部分。但在实操上,由于各地执行口径参差不齐,建议操作之前与当地税务局金进行沟通。

  3.土地增值税。《土地增值税清算管理规程》规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,并按同期同类产品平均价格或评估价值确定其收入。配建产权移交房,实质是房地产开发企业将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产,即招拍挂的土地使用权,符合土地增值税视同销售的规定。这说明企业实际为获取土地使用权的支付成本,包括了土地出让金和配建的产权移交房价值,这也证实了企业无偿配建产权房的“有偿”属性。当配建产权移交房的产权初始登记到开发企业名下,再变更登记至政府指定机构,即发生了不动产产权转移,应当按视同销售计算缴纳土地增值税。房地产公司应在视同销售确认转让房地产收入的同时,按相同金额确认“取得土地使用权所支付的价款”,并依法扣除。

  4.企业所得税。根据国税发〔2009〕31号文第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。在企业所得税缴纳中,视同销售收入的确认与增值税计税价格的确认一致;成本的确认以企业实际发生的相关成本确认。

  二、配建房初始登记直接到政府指定机构名下的契税、增值税、土地增值税、企业所得税处理:

  1.契税。根据财税[2004]134号规定,契税计税价格为成交价格,成交价格包括竞得人应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。既然配建的保障房作为拿地的前提条件,成交价格已包含在土地价款之内,配建成本不再计入土地成本计算缴纳契税。

  2.增值税。房屋建成后,房地产企业按照合同约定,把配建房不动产权属初始登记在政府指定的配建管理单位名下、无偿移交给配建管理单位,目的是用于公益事业或者以社会公众为对象,根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定,不属于视同销售不动产或提供建筑服务、不缴纳增值税、房地产开发企业不开具发票;房地产企业将配套设施无偿移交给政府的,相应的进项税可以抵扣。

  3.土地增值税。土地增值税清算时,企业配建的保障性住房发生的成本支出,可参照国税发[2006]187号文件第四条第(三)款第2项规定,“建成后无偿移交给政府公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本费用可以扣除”。

  4.企业所得税。企业配建保障房,是企业拿地的前提条件,因此配建保障房的成本支出和收入相关,可以所得税前扣除。具体到成本项目上,按照国税发[2009]31号文件第十七条第(一)款规定“属于非营利性,无偿赠与地方政府公用事业单位的,可将其视为公共配套设施及建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理”。

  来源:中汇武汉税务师事务所十堰所     作者:赵辉
 



  2019年3月的解析——

无偿移交配建产权房引发的涉税争议

  最近,笔者注意到N市房地产开发业界对竞配建产权移交房如何进行税务处理争论激烈。究竟怎么回事?争论点是什么?如何解决有关问题?经过深入了解,笔者下面对有关问题进行梳理分析。

  配建产权移交房是什么意思

  近年来,为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,我国多地采用“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖模式,有效抑制了土地成交价格和商品房价格过快增长,对促进房地产市场稳健发展起到重要作用。但从目前来看,配建产权移交房在不动产登记、税费承担等方面存在亟待解决的问题。

  “限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖,是指在土地招拍挂中,当土地竞拍价达到政府限定价的上限后,转为竞拍配建产权须移交政府的房产,出价最高、产权移交住房配建面积最大者为竞得人,竞得人所建商品房销售均价不能超政府限定价格。这种模式中,竞得人配建的、须无偿移交给政府的产权住房即配建产权移交房。

  配建产权移交房的涉税争议

  最近,N市竞配建产权房的移交处置遇到诸多问题,其中核心难点是无偿移交涉及的税费如何处理。围绕这个问题,有关各方意见不一,争论不下。

  争议要从N市政府发布的土地出让公告和先后出台的两份竞配建产权移交房处置实施方案说起。

  该市的土地出让公告和出让合同中均明确指出,产权移交住房的产权属政府所有,其建设必须安排在项目首期,经竣工验收合格后,受让人须无偿移交给市政府指定的机构统筹安排。

  根据该市的两份竞配建产权移交房处置实施方案,竞配建产权房同时存在两种移交方式:一部分竞配建产权移交房首次登记在开发企业名下,移交时企业以政府核定成本价格开具销售发票,按商品房买卖方式办理相关手续,有关购房款不经开发企业账户,直接存入市财政局指定账户;另一部分竞配建房项目,开发企业将配建产权移交房产权首次登记到政府指定机构名下,无须开具发票。

  在上述模式下,有关各方对竞配建产权移交房的税费承担问题出现不同看法。

  一个房地产开发企业的主管税务机关认为,按照税收法律法规规定,应区分不同的移交房产权首次登记方式进行税务处理:首次登记在开发企业名下的,视同企业向政府无偿转让不动产,按视同销售不动产征收税款;首次登记到政府指定机构名下的,则视同企业向政府无偿提供建筑服务,按视同销售服务征收税款。

  对此,多家房地产开发企业表示,这两种税务处理方式都会虚增企业的销售收入,导致企业的实际税负超出竞拍限价土地时的预期。

  有一部分开发企业则指出,配建产权移交房的产权属政府所有,建成后须无偿移交给政府部门,由政府用于安置房、人才房等公共事业,其性质与配建移交学校、医院等公共配套设施相同,都属于为公共事业建造的公共设施,其税务处理应与公共配套设施的税务处理一致,即有关建造成本应予以扣除,同时不需要视同销售计算应税收入。

  还有开发企业认为,企业向政府无偿配建移交产权房,与企业用本项目房地产安置回迁户较为相似,都是为获取土地而承担的建设移交义务,可参照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)文件的规定确认其真实的土地成本,即房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

  能不能从“有偿”上寻求解决

  为在符合税收法律法规规定的前提下,保证配建产权房顺利移交,笔者认为,可以通过将配建产权移交房确认为企业获取土地的成本,来解决配建产权移交房的涉税争议问题。其中核心在于,明确“无偿移交”是否需要按照视同销售计算增值税、土地增值税及企业所得税等问题,关键点在于明确无偿移交配建产权房的“有偿”属性这一经济实质。

  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件的规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,应视同销售无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。该文件同时规定,“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益”。实务中,由于关于“有偿”“无偿”“其他经济利益”的概念并没有明确的规定界定,对照适用还存在一定的困难。

  不过,通过对比N市“限地价、限房价、竞产权移交房”模式实施前后的土地拍卖市场可以发现,竞配建项目的单位土地成交价格显著低于周边同类其他非竞配建项目。这表明,在“限地价、限房价、竞产权移交房”模式下,企业以配建一定面积的产权移交房作为代价,折抵了部分土地价款,从而减少了现金支付土地出让金。笔者认为,企业有关减少支付的金额属于可确定的“其他经济利益”,与企业前期支付的土地出让金共同构成了企业受让土地的真实成本。因此,企业形式上“无偿”为政府建设并“无偿”移交的配建产权房,对于企业来说,其经济实质是“有偿”的,税务处理上理应对移交配建产权房的具体金额予以合理确认。具体可以从以下几方面处理:

  其一,明确“有偿”属性,应视同销售缴纳增值税。

  明确配建产权移交房的“有偿”属性,确定配建产权移交房的价值并记入企业获得土地的成本。交付形式上表现出的“无偿移交”,符合增值税法规有关视同销售的规定,应按视同销售计算缴纳增值税。当配建房产权首次登记办理在企业名下,再变更登记至政府部门时,应视同开发企业转让不动产;当产权首次登记直接办理至政府部门名下,则应视同开发企业向政府无偿提供建筑服务,该建筑服务是包括提供建筑劳务和外购建筑材料的混合销售行为。

  产权首次登记方式虽有不同,但都应将有关视同销售收入确定为企业的土地成本,这样才能从税法层面理顺企业有关“视同销售”行为的价值链条。

  其二,明确“有偿”属性,发生产权转移应缴纳土地增值税。

  我国物权法规定,不动产的物权变更,以依法登记为生效要件。《土地增值税清算管理规程》规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,并按同期同类产品平均价格或评估价值确定其收入。

  配建产权移交房,实质是房地产开发企业将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产,即招拍挂的土地使用权,符合土地增值税视同销售的规定。这说明企业实际为获取土地使用权的支付成本,包括了土地出让金和配建的产权移交房价值,这也证实了企业无偿配建产权房的“有偿”属性。当配建产权移交房的产权首次登记到开发企业名下,再变更登记至政府指定机构,即发生了不动产产权转移,应当按视同销售计算缴纳土地增值税。

  其三,明确“有偿”属性,产权首次登记不在开发企业无须缴纳土地增值税。

  当产权首次登记直接办理至政府部门名下的,开发企业未发生产权转移行为,应视同其向政府无偿提供建筑服务,按规定要计算缴纳增值税。为建造产权移交房而发生的建安成本,属于开发企业向政府无偿提供建筑服务而承担的成本,而不属于销售不动产对应的成本。

  根据《土地增值税清算管理规程》规定,不动产产权未发生转移的,不属于土地增值税的征税范围。因此,当产权首次登记直接办理至政府部门名下,对开发企业来说,未发生产权转移行为,不征收土地增值税,其建安成本不能计入土地增值税清算可扣除成本中。

  其四,明确“有偿”属性,开发企业应取得合法有效票据。

  我国从2021年7月开始试点,国有土地使用权出让收入划转由税务部门负责征收,这将使土地财政收入管理及非税收入票据的管理更加规范,与房地产后续开发的税收管理形成征管闭环。

  配建产权移交房的产权属于政府所有,不论产权首次登记的方式或具体移交方式如何规定,开发企业建成后均须无偿移交给政府。因此笔者认为,配建产权移交房是开发企业为获取土地使用权而必须支付的对价,是竞拍土地的主要成本之一,政府主管部门应当在土地流转环节即向开发企业开具与配建产权移交房等值的土地出让金票据,开发企业据此票据以土地成本入账,按税法规定予以税前扣除。

  笔者关于无偿配建移交产权房“有偿”属性的观点,在司法实践中已有案例体现。在某公司诉某自然资源局行政协议履行一案中,原告要求,在无偿移交安置房前,被告应向原告开具与安置房等值的土地出让金发票。法院二审判决认为,根据已查明事实,原告需无偿移交的27000平方米安置房的价值折抵了部分土地价款,与土地出让金6930万元共同构成了案涉土地成本,具有折抵土地出让金的性质,故一审判决被上诉人应以案涉土地拍卖之日该27000平方米安置房价值9798.3万元向上诉人开具土地出让金发票正确。

  无偿移交配建产权房的涉税争议,在当前的房地产行业具有普遍性。综上所述,解决这个问题,需要承认“无偿配建、无偿移交”的产权移交房,其经济实质是“有偿”的属性。建议有关部门将无偿移交的竞配建房确认为企业获取限价土地的成本,并开具合法有效的票据,让企业据此票据以土地成本入账,按税法规定处理。

  来源:华税教育  作者:唐艳辉 陆国庆



  2019年3月的解读——

配建保障房的涉税处理争议归集!

  一、分类

  随着国家对房地产市场调控力度的加强,各地政府对房企拿地均出台了新的政策,其中配建保障性住房并移交政府成为新形势下的拿地条件之一。

  根据目前配建保障性住房的相关形式,配建保障房根据其移交方式的不同,可以将其分为建成后无偿移交与建成后由政府低价回购;根据配建保障性住房的建设地点的不同又可以将其分为红线内配建保障性住房和红线外配建保障性住房。其中配建红线内的保障性住房是目前比较多的形式。

  二、不同形式下的税务处理与争议

  (一)建成后无偿移交政府

  对于建成后无偿移交给政府的保障房,在这过程中主要有两大类观点,第一,产权并没有发生转移从而不发生相关纳税义务。第二,因为产权发生转移而涉及的各种税费。

  1.产权并未转移,不产生相关的纳税义务。

  基于这一观点的专家主要是因为,房地产开发企业在签订配建保障房协议时候,一般就约定将配建保障性住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构。配建保障性住房的所有权初始便登记在政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构名下,从而配件的保障房初始所有权就不在房地产开发企业,房地产公司只是将本不属于其拥有的保障性租赁住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构,并没有产权登记变更交付的情形,也就不存在开发企业转让房产的行为,也就不会产生相关的纳税义务。

  2.产权转移而发生的税务处理。

  对于建成后无偿移交保障房的,产权发生转移,在税务处理上主要涉及不同税种间的税务处理问题,增值税如何缴纳?视同销售?若视同销售,那么视同销售的收入怎么确定?应该作为何种性质进行税务处理?另外,计算土地增值税时成本如何扣除,视同公共配套还是土地成本?下面具体分析如下:

  (1)增值税

  观点一:视同销售确认收入,缴纳增值税。

  保障房建成后无偿移交政府部门,属于向其他单位无偿转让不动产,应视同销售,缴纳增值税处理。

  相关政策依据:财税[2016]36号财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

  附件一第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

  如果视同销售处理,那么销售价格按照财税[2016]36号文的规定顺序来确定。

  相关政策依据:财税[2016]36号财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

  第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

  (一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

  (二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

  (三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

  成本利润率由国家税务总局确定。

  不具有合理商业目的,是指以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳增值税税款,或者增加退还增值税税款。

  观点二:视同销售,不征收增值税。

  保障房建成后无偿移交政府部门,属于房企赠与保障房给政府,应该视同销售处理,因此,在赠与环节,根据财税[2016]36号文附件1第十四条的规定,由于保障房建设具有明显的公益性,房企该项行为属于视同销售的,但是,不征收增值税。

  相关政策依据:根据财税[2016]36号财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件一第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  观点三:不视同销售处理,作为公共配套处理。

  对于上述无偿移交给政府的保障房应该视同销售处理所依据的政策文件,有专家针对所依据的政策提出如下异议:

  关于“无偿”的界定。无偿是指一方单纯获得某种利益而无须支付任何经济代价的行为。

  目前,配建保障房大多都已经作为拿地的条件之一,那么无偿移交给政府,其面上说的是无偿,但从经济形式上看,是有偿的。因此,不应该界定其属于“无偿”移交。鉴于此,也就不属于36号文界定的“视同销售”的情形。而是建议视同“公共配套设施”来进行相关涉税处理。

  (2)土地增值税

  ①观点一:视同销售,确认收入。

  配建保障房作为取得土地的条件,将红线内配建保障房无偿移交政府部门,属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为,应视同销售处理,按照规定确认视同销售收入。且价格按照国税发[2006]187号文件来确定。

  相关政策依据:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定:

  “(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

  ②土地增值税清算中扣除项目的处理

  观点一:作为土地取得的对价,在计算土增时扣除,并可以加计。

  第一,配建红线内的保障房作为取得土地的条件,将红线内配建保障房无偿移交政府部门,应视同销售处理,且视同销售的收入应作为取得土地对价的组成部分(具体可以参考银城地产税务总监傅斌先生写的文章《视同销售下的捐赠支出如何确定?),可以视同土地取得成本在计算土地增值税时扣除,并且可以加计扣除。

  第二,在红线外配建的保障房,其建设成本能否在红线内进行扣除?或者满足何种条件才能够扣除?若是扣除能否作为红线内清算单位取得土地使用权支付的金额,在计算增值额时加计扣除,尚存在一定的争议。

  相关政策依据:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定:

  第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  (一)取得土地的使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。”

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  观点二:作为公共配套设施,计算土增时扣除,并可以加计。

  认为配建保障性住房,属于公共设施范畴,配建保障性租赁住房是开发房地产企业必须发生的直接费用,所以,无偿交付给政府的保障性租赁住房所发生的成本费用应当作为公共设施,应当允许在计算土地增值税时予以扣除。

  相关政策依据:国税发[2006]187号根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定:

  (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  (3)企业所得税

  ①视同销售,确认收入。

  配建保障房作为取得土地的条件,将红线内配建保障房无偿移交政府部门,属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为,应做视同销售处理,并且按照国税发[2009]31号文件规定来确定收入【与土地增值税有点差异】。

  政策规定:国税发[2009]31号根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的规定:

  “第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。”

  ②企业所得税对成本扣除的规定

  观点一:根据国税发[2009]31号文,房地产企业为配建保障房发生的成本支出应该作为开发成本在企业所得税前扣除。

  在红线内配建保障房是土地出让时房地产企业的拿地条件之一,因此,配建保障房的建设成本应属于为取得土地开发使用权而发生的费用,在土地征用费及拆迁补偿费中归集,作为开发成本在税前扣除。

  相关政策依据:国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下:

  (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  (4)契税的处理

  配建保障房作为土地出让的条件之一,因此配建保障房的建设成本应计入拿地成本中,作为契税的计税依据,按照建设成本金额补缴契税。由于地区间征管口径存在差别,应咨询所在地主管地税机关具体的缴纳方式。

  相关政策依据:根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定:

  “第九条条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”

  (二)建成后低价移交政府

  保障性住房建成后由政府部门回购,回购的价款通常已经在房企签订的土地出让合同中明确约定,由政府部门按照约定向房企支付回购价款,该价款通常大幅低于市场价格。

  观点一:正常缴纳增值税,价格无需调整。

  按照正常的开发商销售房产的方式进行处理即可,而对于部分人认为政府收购的低价可能存在被调整的风险。由于政府回购保障房的价格在拿地时已经确定,且一般会在合同中明确体现,因此我们认为,政府按照合同约定低价回购保障房,不属于“价格偏低且无正当理由”,视为存在合理理由,不再对增值税、土地增值税的计税价格进行调整。

  相关政策依据:财税[2016]36号根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定:

  第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额……”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定:“第九条转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,税务机关可以按照房地产评估价格计算征收。”

  观点二:不用缴纳增值税。

  开发商根据配建协议的要求建立的住房,项目完成后,政府支付相当于建设成本的价格,相当于开发商先行替政府垫资建设,在这过程中,并没有实际的向政府销售不动产,因此并没有发生应税行为,从而不应该缴纳增值税。

  相关政策依据:国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

  第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

  来源:智慧源地产财税  作者:陆苗苗

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