婚前房产变更为夫妻共有应当缴纳契税

　　契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。包括直系亲属(包括配偶)在内，相互之间的赠予并不存在特殊的契税减免税优惠政策，只有对法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属免征征契税。需要特别说明的是：原财税[2011]82号规定，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。该文件被财税[2014]4号废止。财税[2014]4号规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。但该文件又被《财政部  税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2021年第29号)废止。

　　现行政策，即财政部 税务总局公告2021年第29号仅规定：“夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。”从契税立法原则上对离婚析产涉及的不动产权属变动是否征收契税进行重新界定，明确夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更，免征契税。“夫妻共同财产”是指夫妻在婚姻关系存续期间所得的，符合民法典第1062条列举范围的财产。民法典第1062条明确，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬，生产、经营、投资的收益，知识产权的收益等，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。该条同时明确，夫妻对共同财产，有平等的处理权。因此，只有夫妻因离婚分割“共同财产”发生土地、房屋权属变更的，免征契税。对于婚前房产办理在个人名下，不属于“夫妻共同财产”范围，婚后变更为夫妻共有，属于夫妻间无偿赠与，因此，应当正常缴纳契税。

　　婚前房产变更为夫妻双方共有，根据我国现有的法律规定：共有关系分为按份共有和共同共有两种类型。由于双方共有房屋产权的共有关系分为按份共有和共同共有两种类型，因此，在处理双方共有房屋产权时也应分为两种情况：一是处理按份共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有者各自的份额，对房屋享有、使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。二是处理共同共有关系的双方房屋产权时，由于两个所有者对房屋者享有平等的所有权，承担共同的义务。因此，婚前房产变更为夫妻共有财产，其中属于婚前个人名下的部分不存在产权转移，不存在缴纳契税，仅是对另一方受让的部分征收契税。在确定契税计税依据时，区分按份共有还是共同共有的不同情况分别确定。