《企业会计准则第3号—投资性房地产》对房地产业影响分析

　　财政部发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》（简称新准则）对投资性房地产引入公允价值计价模式，明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露。新准则可能对房地产业带来什么影响？

　　第一，有利于提高会计信息质量，增强信息的相关性与透明度。新准则对会计信息披露的要求显著提高，对会计操纵利润行为的约束力将明显增强，有利于提高上市公司的企业治理水平。

　　此外，新准则的实施将大大提高A股企业的会计信息与境外市场的可比性，更有利于境外投资机构对境内上市公司投资价值的评判认可。

　　采用公允价值计量可以及时反映企业管理层受托责任的履行情况，检验其作出持有和处置投资性房地产决策的适当性。与国际会计准则相比，新准则增加了对于投资性房地产采用公允价值计量模式严格的前提条件：只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，也就是必须同时满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，以及企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息两个条件。

　　应当注意，新准则对于公允价值模式的选择强调，公允价值应当是“能够可靠取得且能够持续可靠地取得”，这一要求已排除采用其他估值技术确定其公允价值的可能。由于其他估值技术通常含有较多假设，与参照活跃的市场交易价格相比，带有较大主观性，易产生争议。基于此，新准则可在一定程度上确保投资性房地产采用公允价值模式的可靠性。可以预期，新准则对国内资本市场的发展将构成长期利好。

　　第二，奠定了重估净资产价值（NAV）方法作为房地产上市公司估值技术的核心地位。新准则引入公允价值模式必将引导市场对NAV估值方法的广泛认可，市场也将更加关注各投资性房地产项目的真实价值，促使投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量企业的价值。

　　笔者认为，这对地产企业估值影响有限，而对零售商业影响相对较大。目前房地产行业分析师大多采用资产重估的方法（市场比较法或折现现金流法）对房地产上市公司进行估值，基本与公允价值模式一致；但在零售商业多半未采用此类方法估值，故新准则实施对其影响相对较大。

　　当然，由于采用公允价值模式主要改变的是会计利润，一般不改变投资性房地产的现金流，故通常不改变投资性房地产的真实价值。

　　第三，短期内会对持有投资性房地产的上市公司产生较为积极的影响。如果采用公允价值计量，拥有投资性房产的企业，政策变更期的净利润会有较大幅度的提高，从而引起其账面净资产的大幅增值，会使相关会计数据更能反映近年来房地产增值的结果，必然影响到房地产股的股价整体表现，提升相关企业的投资价值。

　　第四，相关企业的会计盈余波动幅度会加大。根据新准则规定，长期未开发的土地储备所含的借款费用将不能资本化而应计入财务费用，会影响房地产企业的各期利润。

　　企业采用新准则的公允价值模式，并在实施的第一年采用追溯年初所有者权益，则其净利润的波动将主要取决于当年投资性房地产物业的升值幅度。公允价值的变化将加大净利润的波动幅度和不确定性，采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的企业业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了企业业绩的不稳定性。

　　第五，税收问题可能会制约公允价值模式广泛采用。采用公允价值模式计量投资性房地产，不再计提折旧或进行摊销，会增加企业的应纳税所得额与所得税费用，引起现金流出，理论上会使企业价值降低，但这有待配套税收政策的出台。