全面营改增试点方案要点提示

　　e. 不动产特殊规定

　　结合房地产行业的特点和政策过渡的需要，36号文对不动产的销售和租赁作出了不少特殊规定，以一般纳税人为例，这些规定包括：

　　不动产销售

　　1） 一般规则：

　　一般纳税人销售其2016年5月1日后取得或自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。若该不动产不属于自建不动产，则纳税人在计算预缴税款时，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为基础。

　　房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　2） 过渡规则：

　　一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。若该不动产不属于自建不动产，则纳税人在计算应纳税额时，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为销售额。

　　房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

　　不动产经营租赁

　　1） 一般规则：

　　一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　2） 过渡规则：

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　5. 纳税义务发生时间

　　36号文沿用了106号文对纳税义务发生时间的规定，即纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。另外，36号文新增了以下有关纳税义务发生时间的特别规定：

　　1） 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　2） 纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

　　3） 纳税人发生视同销售服务、无形资产或者不动产的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

　　6. 免税项目

　　36号文在免税项目上的规定，基本平移了现行的营业税免税政策，比如医疗机构提供的医疗服务收入、保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入、金融同业往来利息收入等都由免征营业税过渡到免征增值税。

　　7. 跨境服务项目

　　a. 适用零税率待遇

　　适用零税率待遇的跨境应税行为如下表所示。

　　上述所称“完全在境外消费”，是指：

　　服务的实际接受方在境外，且与境内的货物和不动产无关

　　无形资产完全在境外使用，且与境内的货物和不动产无关

　　财政部和国家税务总局规定的其他情形

　　加入“完全在境外消费”的表述，很可能是为了防止将零税率或免税待遇授予合同名义上服务购买方是境外单位，但实际服务接受方仍为境内单位或个人的情形。