房地产企业未完工年度预交所得税能否扣除税金？

　　房地产企业在财税上具有非常独特的特点，那就是项目的整体配比被年度会计和税法配比所割裂，由此导致一系列问题。今天想跟大家来说说为完工年度季度预交所得税的扣除问题。

　　某房地产企业季度数据如下：

　　1、预售收入1000万元(不含增值税收入)，全部为普通住宅;

　　2、预交增值税30万元，对应的城建教育附加3万元;

　　3、预交土地增值税按照1%计算为10万元;

　　4、当期费用为100万元(不含进项税)

　　5、计税毛利率为15%。

　　6、公司无其他业务和收入。

　　问题一：当期会计核算是否考虑城建教育附加及预交的土地增值税?

　　实务中有诸多争议，但我们建议暂计入“应交税金”借方科目，这样一来，当期会计利润中就未扣除这一部分税款。

　　问题二：预交所得税这部分税款能否扣除? 

　　按照预交表格填报说明要求：

　　1.第2行“营业收入”：填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的营业收入。

　　由于未完工，项目收入未结转，按照案例要求，这里填0。

　　2.第3行“营业成本”：填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的营业成本。本行主要列示纳税人营业成本数额,不参与计算。

　　由于未完工，项目成本未结转，按照案例要求，这里填0。

　　3.第4行“利润总额”：填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的利润总额。本行数据与利润表列示的利润总额一致。

　　这里特别注意，表格中未预留填写期间费用区间，直接将会计利润数字填列即可，按照案例要求为-100万元。特别注意，会计利润中未考虑税金问题!

　　4.第5行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。

　　按照案例要求，这里填写数字为150万元。仍然需要注意，按照填报说明，这里仍然未考虑税金问题!

　　所以，最终季度预交所得税的应纳税所得额为50万元，预交数字为12.5万元。税金没地方填列!!

　　当然，在年度纳税申报表附表A105010中，明确了当期(这里指当年)发生的营业税金及附加和土地增值税可以调整扣除。问题是，预交怎么办?

　　实务中各地税务机关和企业一片混乱，个别地方税务机关除了区域性政策允许在预交时候扣除，但更多地方税务机关在实务中态度暧昧。企业在实务中应如何操作，我们的建议是：

　　1、当地有明确政策，按政策办;

　　2、当地无明确政策，企业应按照国税总局预交所得税申报表填报说明要求，预交时不得当期扣除税金及土地增值税。只有在年度汇算清缴方可调整扣除。

　　相关政策——国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知