房产税知识点复习

房产税法

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

一、纳税义务人

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。具体包括：

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

5.外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人。

二、征税对象——房产

与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；

但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

三、征税范围

房产税的征税范围不包括农村。 

知识点：税率、计税依据与应纳税额计算　

一、税率——记忆

1.从价计征：税率为1.2%；

2.从租计征：税率为12%；

对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率征收房产税。

二、计税依据：从价、从租

1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

【解析4】房产原值中均应包含地价的规定：

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

需要注意的特殊问题：

第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；

（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税

【考题·单选题】某公司2014年购进一处房产，2015年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2015年应缴纳的房产税为（　）万元。

A.21.2

B.27.6

C.29.7

D.44.4

『正确答案』B

『答案解析』房产税=160×12%+3000×（1-30%）×4/12×1.2%＝27.6（万元） 

第二、融资租赁房屋

以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

第三、居民住宅区内业主共有经营性房产

由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中：

（1）自营的：依照房产原值减除10%-30%后的余值计征；

（2）出租的：依照租金收入计征。

第四、地下建筑物房产税规定

1.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

2.对不同用途的独立地下建筑物房产税的减征：

（1）工业用途房产：房屋原价的50～60%作为应税房产原值

（2）商业和其他用途房产:房屋原价的70～80%作为应税房产原值

3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

4.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。　　

【例题·计算题】某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，2015年3月办理竣工手续，4月投入使用，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。

该企业以上两处地下建筑物2015年4月至12月份应缴纳房产税：

（100+200×50%）×（1－30%）×1.2%×9÷12＝1.26（万元）

2.从租计征——计税依据为房产租金收入。

【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。