鞍政办发[2005]78号 鞍山市政府办公厅转发市地税局等部门关于鞍山市房地产税收征收管理若干意见的通知

鞍山市政府办公厅转发市地税局等部门关于鞍山市房地产税收征收管理若干意见的通知

鞍政办发[2005]78号       2005-8-8

各县(市)、区人民政府，市政府各部门：

　　经市政府同意，现将市地税局、财政局、建委、房产局、规划局《关于鞍山市房地产税收征收管理的若干意见》转发给你们，请遵照执行。

鞍山市政府办公厅

二〇〇五年八月八日

关于鞍山市房地产税收征收管理的若干意见

　　为进一步加强我市房地产税收管理，促进房地产市场健康发展，根据《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》(辽政办发[2005]53号)精神，结合我市实际，现提出如下意见。

　　一、个人住房购买转让环节税收政策

　　(一)享受税收优惠政策的普通住房(以下简称普通住房)与非普通住房的划分标准。

　　普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不同时满足以上条件的住房为非普通住房。

　　鞍山市行政区域内住房平均交易价格为3600元/平方米。各县(市)住房平均交易价格，由县(市)房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定。

　　(二)2005年6月1日后，个人将购买超过2年以上的普通住房对外销售，可持本规定第二条第二款规定的相关材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。经审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费(以下简称营业税及附加)。

　　(三)2005年6月1日后，个人将购买超过2年以上的非普通住房对外销售，按其售房价格减去购房价格的差额征收营业税及附加。在向地方税务部门申请缴纳上述营业税及附加时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

　　2005年6月1日后，个人将购买超过2年以上的住房对外销售时不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合条件的，一律按非普通住房的有关税收政策征收营业税及附加。

　　(四)2005年6月1日后，个人出售购买不足2年的住房，应全额征收营业税及附加。

　　(五)个人承受普通住房，继续执行1.5%税率的契税优惠政策;个人承受非普通住房，从2005年6月1日起，契税税率按4%执行。

　　(六)个人购买转让住房，买卖双方按签订合同额依万分之五税率分别缴纳印花税。

　　(七)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为其购买房屋的时间。

　　(八)2005年5月31日前个人购买并签订合同的一手房或二手房，凭房屋买卖契约书、交款凭证或二手房屋买卖合同(协议)，于8月31日前办理申报纳税手续的，契税按原政策规定执行，逾期不办的，按新税收政策执行。

　　(九)各级税务部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人买卖住房，不得减免营业税、契税。确保调整后的有关税收政策落实到位。对擅自变通政策、违反规定给予税收优惠，影响新税收政策落实的，要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时报市地税局。

　　二、个人购买和转让住房环节应提供的资料

　　(一)一手房交易

　　在办理纳税事宜时，需提供下列资料： 1、购买商品房结算安置单;2、商品房购销契约书;3、开发商开具的地税机关认定发票;4、购房人本人身份证;5、委托代理人身份证。

　　(二)二手房交易

　　转让二手住房买卖双方在办理纳税事宜时，需提供下列资料：1、房屋买卖合同(协议);2、卖方原购房发票;3、《房产交易估价表》(由具有合法资格的经济鉴证中介机构出具);4、原房屋所有权证;5.买卖人双方身份证;6.原契税完税凭证;7.委托代理人身份证。

　　以上部分资料需提供原件及复印件，经审核无误后，留存复印件。

　　三、房地产税收的征收程序

　　(一)税款申报纳税时间

　　营业税申报纳税时间：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭证的当天，并于纳税义务发生之日起10日内申报纳税。

　　契税申报纳税时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，并于纳税义务发生之日起10日内申报纳税。印花税纳税时间：合同的签订时、书据的立据时贴花完税。

　　(二)营业税、契税申报认定程序

　　个人转让住房买卖双方按本通知第二条有关规定提供相关资料到地方税务部门在房地产交易和权属登记场所设立的房地产税收征收窗口，填报《营业税纳税人申报审核表》(见附件1)、《契税纳税申报审核表》(见附件2)，经征收窗口税务人员审核认定后，签署征、减、免意见。

　　(三)税款解缴时间

　　各房地产税收征收窗口对征收的税款于每月25日前形成《房地产税收征收情况统计表》(见附件3)，按属地、级次划分税款缴入国库，并报市地税局。

　　各征收局和征收窗口人员必须严格按照税款属地、级次划分入库，如有人为原因造成混库的，要追究当事人的责任。

　　四、关于个人住房权属变更的管理程序

　　(一)转让方持本文件规定的相关资料到地方税务部门在房地产交易和权属登记场所设立的房地产税收征收窗口缴纳营业税及附加，并开具《辽宁省地方税务统一发票》;同时，由受让方按规定持相关材料在上述征收窗口缴纳契税。如合同签订的成交价格明显偏低，由有资质的房地产价格评估机构进行评估，并按重新计算的评估价格征收税款。

　　(二)住房转让双方在办理房地产权属变更时，必须按照国家有关规定，出具营业税、契税完税(或减免)凭证、《辽宁省地方税务统一发票》、《营业税纳税人申报审核表》和《契税纳税申报审核表》;对于未出具或出具不全的，房地产管理部门不得为其办理权属变更手续。

　　五、建立和完善档案管理制度

　　各征收局要进一步完善房地产税收的档案管理制度，加强房地产税收资料管理，建立健全地方各税征收台帐，对纳税人的原始资料按户归档，一户一档(包括买卖双方的资料)，实现房地产税收征管工作规范化、档案化管理。

　　各征收局要充分利用房地产交易与权属登记信息，加强房地产税收管理。要建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息。

　　六、部门分工及配合

　　各级地方税务和房产部门，要认真贯彻执行房地产税收的有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。

　　(一)根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)精神，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县(市)房产部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，于每年6月20日和12月20日前通过市级各报纸、电台、电视台及其他媒体向社会公布。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产交易登记管理系统生成数据。没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。

　　(二)对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县(市)房地产管理部门应在办理房屋权属登记的次月前5个工作日内，向同级地方税务部门提供上月权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。

　　(三)市、县(市)规划管理部门要将2005年7月31日之前已批准的容积率在1.0以下的住宅项目清单，在8月20日之前一次性提供给同级地方税务部门。新批住宅项目中容积率在1.0以下的，按月于次月前5个工作日内提供给同级地方税务部门。

　　(四)市、县(市)地方税务部门要将当月房地产税收征管的有关信息于次月前5个工作日内提供给房地产管理部门。

　　市、县(市)地方税务部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税的目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。

　　七、加强管理工作的要求

　　(一)各级地方税务部门和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易和权属登记等场所，设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。

　　(二)各级地方税务部门应努力改进征缴税款的办法，减少现金收取，逐步实现税银联网、划卡缴税。由于种种原因，仍需收取现金税款的，应规范解缴程序，加强安全管理。

　　(三)市、县(市)地税部门要定期将从房地产管理部门取得的权属登记资料等信息，与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。

　　(四)对于房地产管理部门配合税收管理增加的支出，地方财税部门应给予必要的经费支持。

　　(五)县(市)地税部门要积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税、契税税收政策调整后的政策执行效果，及时对营业税、契税政策调整对本地区房地产市场产生的影响做出评估报告，并将评估报告按季报市地税局。