跨地区预缴增值税问题

（4）   个人转让不动产或出租不动产可以申请代开增值税专用发票用于抵扣了

关于这一点，大家基本上都知晓了，因此这也是有利于我们的企业进一步降低税负。小编认为，计缴了税款就宜允许下一家抵扣，即使纳税人是其他个人，但不幸的是，对于金融机构贷款，虽然你是全额计算了增值税销项或应纳税额，但现在还是不允许抵扣的。估计未来也会发生有利于纳税人的变化。

（5）   迷惑的一个主要问题

还要讨论一下很重要的问题，即差额征税开具发票的问题。

比如营改增前取得不动产是80万元，营改增后转让价格是800万元，该一般纳税人选择简易计税方法（小规模纳税人没得选择只能用简易计税方法），计缴增值税的结果：

（800-80）/1.05*0.05=34.29万元，这个没有争议，争议之处在于是不是必须用“差额征税”功能开具专用发票，开具普通发票是800万元，也没有问题，但专用发票有抵税功能，在总局出版的书中认为是要按差额开具，税额只能是34.29万元，但是这个差额却并没有在财税[2016]36号文件中提出来，既然没有，那应允许全额，或许我们理解总局的书只是一个案例，而不是一个规定来看待。

当下，对于房开扣除土地仍可全额，转售自来水的差额全额开具，建筑服务分包的差额计税全额开具，都是得到认可较多或基本上没有争议，小编期待这个也要明确清晰，以减少理解上的执法争议。

最后补充一个，房开企业转让使用过的房屋，在土增下有相应的说法，但在增值税上还未明确，比如涉及一般计税方法差额扣除土地价款、老项目简易计税方面，也需要明确一个方法。

跨地区出租不动产，纳税义务发生时间与预缴融合在一起有多复杂

跨地区出租不动产，也是要在异地预缴的，当然这个预缴看起来还是挺复杂的。

注：其中对于取得的，有一个特别情形：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额

关于跨地区出租不动产，上面的情形更多是讨论“经营租赁”，于此我们要看如下的更多有用的信息：

问题一：要注意纳税义务发生时间

对于预收款，即使租赁没有开始，也是要视为纳税义务发生，此时在异地预缴即可。但有一个问题，比如租赁开始，一起付了半年的房租，是不是只有每个月作权责发生制的应税收入，而其余的未到“转销”时间的视为预收账款呢？小编是绝对反对这样看似合理的理解的，因为这不是分期收款，分期书面约定收款时间，那也是没有收到的前提，现在都收到了，自然符合基本的纳税义务发生的，因此小编赞同收款说。不然大家想想，计息贷款服务，是不是也权责发生制？而我们的53号再三强调是收息日，就是这样的意思。

问题二：征管税务机关

对于不动产租赁，当下转让不动产（房开企业除外）和其他个人出租不动产，是由地税机关代征及代开具发票的。而出租不动产，则是由国税机关征收，异地也是一样。

问题三：经营租赁的适用税率问题

如果你是小规模纳税人，则不动产租赁是5%征收率，土地使用权租赁视为不动产租赁5%，动产租赁是3%的征收率。

如果是一般纳税人，不动产租赁与土地使用权租赁为11%税率，动产租赁是17%税率。

问题三：租赁与包水电、不包水电等的困惑

问题四：租赁与服务的区别

对于长租房，如在宾馆中，可能签订的也是租房协议，但是如果提供服务，则属于住宿服务，还有类同的会议服务等，这是按服务来的，主要是里面有没有相应的服务体现，而不是单独的租赁。

不过大家可以想想，有时你会认为服务更有利，但不一定。因为对于营改增前取得的不动产，可以选择租赁不要服务，征收率按简易选择了，会降一点儿，不过有时合同约定的很清楚，还是服务。除非公司雇佣一个人来打扫自己的卫生等服务了。有点空间大家可以看着用。