土地出让合同解除，能否退还已缴纳的契税、土地使用税？

　　(二)解除土地出让合同，已缴纳的契税能否返还取决于受让方是否已取得土地使用权属

　　根据上述分析，受让方契税纳税义务产生于签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。按照法律规定，纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

　　但是在实践中，签订了土地、房屋权属转移合同之后，存在大量因为各种原因最终未进行土地、房屋权属转移登记的情形，受让方并未取得土地、房屋权属。而根据法律规定，这种情形下受让方并不是承受土地、房屋权属的单位和个人，不构成契税纳税义务人。因此对于解除土地出让合同的情形，已缴纳的契税能否返还取决于在土地出让合同解除之前受让方是否已取得土地使用权属。这也是宁波富天公司案和《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》关于已缴纳契税是否予以退还的判定不同的原因所在。

　　富天公司于2010年9月取得涉案地块的土地使用权，并自2010年9月至2014年12月期间一直拥有该地块土地使用权，而后因为整体规划原因解除了土地出让合同。富天公司构成契税纳税人，已缴纳的契税应不予退还。而《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》中玉林市名城置业投资有限公司与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，因土地拆迁问题未处理妥当，最终未能取得有效的土地权属证书。玉林市名城置业投资有限公司并不是契税纳税义务人，因此，对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税，应予以办理退税。

　　(三)解除土地出让合同，土地的实物或权利状态发生变化的次月受让方不再负有土地使用税纳税义务

　　受让方应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。玉林市名城置业投资有限公司由于在土地使用权出让合同约定的交付土地时间内并未取得土地使用权，自始也并未取得对土地的使用，其并不负有土地使用税纳税义务，因此也不存在土地使用税退还问题。

　　而富天公司从合同约定交付土地时间的次月起产生土地使用税纳税义务，而后期因土地出让合同解除，并于2014年12月变更涉案地块的土地使用权。按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条的规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。富天公司土地使用税应纳税款的计算应截止到2014年12月月末。

　　解除土地出让合同后，土地的实物或权利状态发生变化的次月受让方不再负有土地使用税纳税义务。由于土地使用税按年计算、分期缴纳，受让方缴纳的土地的实物或权利状态发生变化的当月以后月份的土地使用税也应予以退还。

　　小结：

　　除了本文讨论的土地出让合同解除契税返还问题，相关税法对其他返还契税的情形也作出了规定。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函〔2002〕622号)规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。