个人住房转让营业税政策调整及房产税新政策解读

　　财政部和国家税务总局昨日联合发布《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号），旨在促进房地产市场健康发展，就个人住房转让营业税政策作出明确。

　　通知强调，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

　　通知自今日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）同时废止。

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓介绍，新公布的通知精神并不是第一次出台，2006年出台的“国六条”中就已经规定，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，但部分省市并未彻底贯彻。“此次出台的政策只是进一步强调了这项政策。”刘桓说。

　　另据中原地产张大伟介绍，目前本市部分区县二手房转让实行的是“同差同全”的政策，即如果营业税按照差额缴纳，个人所得税也需同样按照差额的20%进行缴纳；如营业税按照全额缴纳，所有税费均需按照全额进行缴纳，也就是营业税房值全额的5.5%，个税房值全额的1%。“在目前的二手房市场上，买房人一般都选择全额缴纳的方式缴税，以减少个税。”张大伟说，“而‘同差同全’政策是否能继续执行，目前还不明朗。”

　　专家表示，5年内营业税差额改全额对房地产市场并不会造成太大影响。在交易环节加征营业税，并不能直接起到压低房价的作用，但预计其他部委及各地方政府的落实新“国八条”政策将陆续出台，市场调控将在年后明显全面发力。（北京日报）

　　解读重庆市征收个人住房房产税相关政策　　
　　作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，重庆定于1月28日正式试点征收房产税。

　　依据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》、《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，重庆市征收个人住房房产税具有以下特点：
　　一、本次房产税试点的区域有哪些？
　　本次房产税试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

　　二、本次个人住房房产税试点政策的征收对象包括哪些住房？
　　本次个人住房房产税试点政策的征收对象包括以下三类住房：
　　一是个人拥有的独栋商品住宅；
　　二是个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；
　　三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

　　新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

　　三、什么是独栋商品住宅？
　　独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。

　　四、在重庆市无户籍、无企业、无工作具体指什么？
　　无户籍是指无重庆市户籍，无企业是指在重庆市无独资、绝对和相对控股的经营实体，无工作是指不在重庆市的各级行政事业单位、团体，各类企业等经营实体就业。

　　五、主城九区年度新建商品住房成交建筑面积均价如何计算？
　　主城九区年度新建商品住房成交建筑面积均价是指对主城九区全年交易的各类新建商品住房按建筑面积统计的平均成交价格，由国土房管部门于次年1月在其网站上公布。

　　六、上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价如何确定？
　　上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价，按照我市国土房管部门公布的上两个年度新建商品住房建筑面积均价算术平均计算。

　　例如：2009年、2010年我市主城九区新建商品住房成交建筑面积均价分别为4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的2倍为9941元/平方米。

　　即： 在2011年1月28日-12月31日之间，凡购买住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面积均价在9941元/平方米（含）以上的住房均属征收对象。

　　七、房产税税率是如何规定的？
　　本次房产税税率采取分档税率：一是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%.二是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%.

　　八、应税住房免税面积是如何规定的？
　　纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。
　　免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。
　　纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积，其中：纳税人家庭拥有多套《暂行办法》施行前的独栋商品住宅，允许纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。
　　在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

　　九、扣除免税面积以家庭为单位，如何认定家庭情况？
　　按《暂行办法》规定，家庭是指由应税住房的纳税人和与其共同户籍的家庭成员组成的家庭。

　　十、如果第一套应税住房不足100平方米，第二套应税住房是否可继续享受抵扣其不足100平方米的面积？
　　不能，按《暂行办法》规定，一个家庭只能享受一套应税住房扣除免税面积。

　　十一、应纳税额的计算方式是什么？
　　应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率
　　其中：应税建筑面积=建筑面积－免税面积
　　举  例：
　　1、存量独栋商品住宅应纳税额计算。假设某家庭拥有的第一套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元/平方米，其纳税额为：
　　（400-180）×16000×1%=35200元

　　2、新购高档住房纳税额计算。假设某家庭在2011年1月28日-12月31日之间，新购了一套符合扣除免税面积的应税住房，其建筑面积为180平方米，交易单价为10000元/平方米，其纳税额为：
　　（180-100）×10000×0.5%=4000元。

　　3、应税普通住房纳税额计算。假设在2011年1月28日-12月31日之间的应税普通住房建筑面积为80平方米，交易单价为7000元/平方米，其纳税额为：
　　80×7000×0.5%=2800元

　　十二、应税住房纳税在以后年度征税时或产权转让后是否重新确定计税依据？
　　应税住房的计税价值为房产交易价。
　　应税独栋商品住宅和新购高档住房在以后年度纳税或产权转让时，其计税交易价和税率不变，仍按首次确定的计税交易价和税率计算应纳税额。
　　在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房转让后，仍属征税对象的，根据新的交易价确定税率并计算应纳税额。

　　十三、应税住房什么时间开始计税？
　　个人住房房产税的计税时间从取得应税住房产权的次月起。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

　　十四、个人房产税缴纳时间及地点是如何规定的？
　　个人住房房产税按年征收，在每年的10月1日至10月31日由纳税人申报缴纳。应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。
　　个人住房房产税的纳税地点为住房所在地。纳税人有多处应税房产，且又不在同一地方的，应按住房的坐落地点，分别向住房所在地的地方税务机关申报纳税。

　　十五、新购新建商品住房为装修房的，这部分价值是否扣除？
　　新购新建商品住房为装修房的，这部分价值在计税时予以核定扣除。

　　十六、哪些应税住房不予扣除免税面积？
　　1、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房不予扣除。
　　2、纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。

　　“限购令”推向全国 房地产调控为何再出重拳
　　地方政府须公布年度价格控制目标 购买二套住房首付比例提至六成

　　在经历了去年的连续两轮房地产调控后，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但是部分地区房价依然居高不下，特别是去年9月以后全国房价连续4个月环比上涨。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，近日召开的国务院常务会议确定了进一步调控房地产市场的八项政策措施，此新政特别是要求地方政府一季度公布年度新建住房价格控制目标、二套房首付比例提至六成、“限购令”推向全国等措施堪称史上最严，使得此前提出的调控政策进一步“落地”。

　　一季度公布房价调控目标
　　新政强化了地方政府责任的落实，提出“2011年各地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，首次把价格目标作为调控成败与否的重要指标，这是前所未有的。他认为，地方政府是调控政策的执行主体，是政策落实情况的关键环节，这次中央把调控压力传给了各地方政府。

　　同时，新政还强调了对地方政府的约谈问责机制，提出“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”

　　陈国强认为，过去是在落实保障房方面与地方政府签订责任书，这是首次对地方政府提出了更具体、更明确的要求，操作性更强。

　　抑制投资投机贷款需求
　　为了进一步抑制投资投机性购房需求，强化差别化住房信贷政策，新政将二套房贷的首付比例提高至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，进一步提高了投资投机性需求门槛。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，调控再次加强对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，有效地抑制了投机购房，而且避免了金融机构的风险。特别是最近因为贷款额度收紧的影响，部分首套房只能按照基准利率，而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率，对购房者的威慑作用不言而喻。

　　除了在信贷方面抑制投资投机性需求外，新政还从税收方面提高交易环节的门槛，提出“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”张大伟认为，与之前执行差额收取营业税相比，新政再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，将遏制过度炒作。另外，对于备受关注的房产税，新政虽未明确提及，但提出“各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。”陈国强认为，这是为房产税开征打下伏笔。

　　“限购令”推向全国
　　新政首次将“限购令”推向全国，提出，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”

　　张大伟认为，限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的20多个城市扩大到60个以上，最终扩至全国。全国性落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这一条不仅查新购更是严查存量，如果严格执行将有效地遏制需求，明显影响2月份以后的市场交易。

　　陈国强认为，这次新政是对以往政策的深化和细化，更加重视政策“落地”问题，强调政策执行情况。“限购令”推向全国极大地抑制了购房需求，与信贷政策同时运用，容易见到效果。但是他认为信贷和行政手段虽然有效，但属于短期调控手段，应与中长期调控政策相结合，从增加供给、完善制度等方面来缓解供求矛盾，才能最终达到调控效果。（人民日报海外版）