变更房产登记名称需要缴纳契税吗？

　　我公司为M省N市的一家餐饮公司，经营场所为一栋700余平方米的楼房，因城市改造、企业改制等历史原因，该栋楼房逐渐拆分为三个部分，并分别办理了房屋所有权证，房屋所有权人均为“N市XX面食店有限公司”。因经营需要，2014年12月，我公司工商登记名称由“N市XX面食店有限公司”变更为“N市面食店有限公司”。2021年底，公司新建的最后一部分房产得到当地政府确认后，便办理了不动产权证，产权归属为“N市面食店有限公司”。最近，为保证公司名下房屋产权名称一致，我们准备将原有的三个房屋产权证，统一更名为“N市面食店有限公司”。请问，在这种情况下，我公司是否需要缴纳契税?

　　读者：陈先生

　　一栋楼房因城市改造、企业改制、扩建等原因，先后拥有4个所有权证书，的确有一点儿复杂。但是，从记者采访的情况看，只要搞清楚问题的本质，这个问题其实并不复杂。根据契税法，陈先生公司的房屋权属是否发生变化，为是否缴纳契税的关键。

　　契税法明确，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。所谓土地、房屋权属变化，具体指三种情形：一是土地使用权出让;二是土地使用权转让，包括出售、赠与、互换;三是房屋买卖、赠与、互换。其中，土地使用权转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

　　信永中和税务师事务所合伙人邹胜表示，如果“N市XX面食店有限公司”变更为“N市面食店有限公司”的过程中不涉及改制重组、股权转让等其他所有权转让形式，那么，由此带来的不动产权证的权利人名称变更，是基于企业法律形式的简单改变，即不存在土地、房屋的权属转移，不需要缴纳契税。

　　“企业在一些特定情况下，还可以享受免征契税优惠。”国家税务总局湖南省税务局财产和行为税处副处长吴昌建分析，根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号，以下简称“17号公告”)，企业改制中，原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%，且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的，对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。再如，在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

　　结合陈先生反映的情况看，如果“N市XX面食店有限公司”变更为“N市面食店有限公司”的过程中，涉及改制重组、股权转让等其他所有权转让形式，同时不满足17号公告的规定，那么企业需要缴纳契税。反之，如果没有涉及所有权的变化，无须缴纳契税。

　　进一步讲，如果陈先生公司于2014年12月完成工商登记信息变更后，及时办理不动产权登记变更，就不会存在后续的涉税疑问。

　　契税法明确，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前，申报缴纳契税。实务中，一些企业对此重视不够，往往遇到涉税问题了才想起房屋权属变更登记。还有一些企业在“先改制重组、后股权转让”的联动交易中，未及时享受契税减免优惠，很容易产生税务风险。

　　邹胜提醒，准备处理不动产的纳税人和准备变更不动产权属登记的纳税人，应高度重视相关的涉税问题，提前了解相关的税收政策，在有效防范税务风险的同时，及时享受税收优惠。

　　来源：中国税务报        2023年03月03日       版次：06   作者：阚歆旸