房地产企业以房抵工程款，土地增值税的相关规定

　　【案例】

　　房地产公司开发“B花园项目”，与C建筑工程公司发生工程款1500万元，竣工结算时，A房地产公司以10套房产抵C建筑公司的工程款项1500万元，那么，A房地产公司10套房产及与C建筑工程公司发生的工程款1500万元在土地增值税是怎样规定的呢？（注：10套房产的市场价为1500万元，B花园项目为老项目）‍

　　【政策文件】

　　1.《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）

　　2.《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）‍

　　【政策分析】

　　根据上述两个文件分析如下：

　　1、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　所以，A房地产企业以房抵工程款，其行为为将房产销售给C建筑工程公司，其应确认销售收入。

　　2、根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）的规定，有两个因素影响土地增值税的计算：一是收入确认方面，房地产的转让收入为不含增值税收入。二是扣除项目方面，增值税进项税额若能在销项税额中抵扣，则不能计入土地增值税扣除项目；若不能在销项税额中抵扣，则可以计入土地增值税扣除项目。

　　因B花园项目为老项目，所以A房地产公司收到C建筑工程公司的发票不在销项中抵款，其1500万元工程款计入土地增值税扣除项中。‍

　　综上所述，以房抵债应按国税发[2009]91号、财税[2016]43号的规定确认1,428.57万元的收入及1,500.00万元的扣除项。

2008年12月之前的解读——

用不动产抵债的土地增值税计税依据?

　　我公司通过法院判决，以评估价值并经法院判决书裁定的价值300万元的土地和房产抵顶欠甲公司500万元的债务，该土地及房产原帐面价值200万元，请问我公司申报交纳土地增值税的计税营业额是300还是500万元?税务机关坚持说500万元，对吗?

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国月土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。”

　　对以法院判决书裁定的价值300万元的土地和房产抵顶欠甲公司500万元的债务，我们理解相当于取得了豁免500万元债务的收入，结合有关因素，确定扣除项目金额，计算缴纳土地增值税。

　　需要注意的是，对房地产开发企业执行以下政策，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”