关于拆迁还房的增值税处理建议

　　拆迁还房，是指开发商以异地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。但这些项目在清算时，主管税局会要求开发商对安置部分视同销售，按照市价缴纳增值税。广大地产业财务人员对此不知道如何进行税务处理。

　　关于拆迁还房在增值税的处理，营改增后政策并不明朗，我们认为这就需要根据土地增值税和企业所得税的相关政策来分析增值税的税务处理。

　　一、土地增值税和企业所得税的相关规定

　　1、土地增值税的相关规定

　　国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

　　2、企业所得税的相关规定

　　《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，房地产开发企业以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。

　　也就是说，开发商拆迁还房行为要按公允价值对所安置的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

　　3、政策分析

　　土地增值税和企业所得税对开发商拆迁还房行为的规定是一致的，即要按公允价值对所安置的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

　　我们可以理解为这个问题的实质是开发商“以房换地“行为，即用异地或原地建的房子换取换取原所有人的土地使用权的行为。

　　二、增值税处理的建议

　　1、处理思路

　　如前所述，拆迁还房既然是“以房换地“行为，增值税也就应当与土地增值税和企业所得税一样，在视同销售的同时以相等的金额作为拆迁补偿费进行”差额计税“处理，这样的结果其实就是“视同销售增加销项税额的同时以相等金额作销项税额抵减”处理。

　　2、可操作性论证

　　《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条规定，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。

　　3、差额计税的相关凭据

　　财税[2016]140号文件发布后，合法有效凭证中增加了财税[2016]36号附件2规定的“国家税务总局规定的其他凭证”，即纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。因此，向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，提供上述拆迁补偿费用材料能够证明拆迁补偿费用真实性的，也可以作为合法有效凭证进行差额扣除。