房地产公司实务案例分析:企业所得税

来源:中道财税 作者:李星凡 人气: 时间:2022-07-28
摘要:提及房企众所周知,由于它行业的特殊性导致,其纳税义务也被划分为不同时点,有不同的征收方式,但往往在实务中每个地产公司的情况不同,致使其涉税问题更加多元和复杂化,甚至存在争议。

  提及房企众所周知,由于它行业的特殊性导致,其纳税义务也被划分为不同时点,有不同的征收方式,但往往在实务中每个地产公司的情况不同,致使其涉税问题更加多元和复杂化,甚至存在争议。本次可通过案例分析形式了解,实务中房企涉及所得税的常见问题。

  案例一:甲房地产公司于2019年开始预售,截止2021年底预收房款3亿元,增值税及土地增值税按适用税率预交,贵公司财务人员人为预提大量费用,导致甲公司常年亏损所得税从未缴纳。

  案例分析:关于甲房地产公司的财务人员,预提费用入账调节利润的此种做法存在重大涉税风险,对于房地产企业来说在未完工阶段,未结转收入成本的情况下需要按预计毛利预交企业所得税。

  国税发[2009]31号文件规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  案例二:A地产公司近期频频收到税务上门查税的通知,税务部通过查看企业项目及财务资料后认为,A企业开发的地产项目,实际已完成给业主的交付手续应该视为完工产品结转收入成本,A公司认为,截止目前成本未完全入账也未做竣工决算工作,未达到完工条件。给业主办理交房手续是由于,合同约定交付时间已到,为避免与业主产生纠纷,于是双方产生了争议。

  案例分析:关于A地产公司的此种情形,在实务中大部分地产企业都会涉及,但税法上关于完工产品的界定早已有明确规定。

  在《国税发2009年31号》文件中规定的,符合下列条件之一的,应视为已经完工产品,确认收入结转成本:

  (1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

  (2)开发产品已开始投入使用。

  (3)开发产品已取得了初始产权证明。

  但后来在国税函[2010]201号文件明确规定了:

  房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。

  显而易见,按税法规定,对A公司来说已达到完工条件,应结转收入成本缴纳企业所得税,但由于存在部分成本未取得发票入账,此时A公司财务人员可依然根据税法相关规定,在出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

版权声明:

出于传递更多信息之目的,本网除原创、整理之外所转载的内容,其相关阐述及结论并不代表本网观点、立场,政策法规来源以官方发布为准,政策法规引用及实务操作执行所产生的法律风险与本网无关!所有转载内容均注明来源和作者,如对转载、署名等有异议的媒体或个人可与本网(sfd2008@qq.com)联系,我们将在核实后及时进行相应处理。

排行

税屋网 | 关于我们 | 网站声明 | 联系我们 | 网站纠错

主办单位:杭州合呗信息技术有限公司

运行维护:《税屋》知识团队    电子营业执照

地址:杭州市滨江区浦沿街道南环路3738号722室

浙公网安备33010802012426号 浙ICP备2022015916号

  • 服务号

  • 综合订阅号

  • 建安地产号