中国税制下的REITs设立困境探析

四、反思

从上面中信启航的例子可以看出三点：首先，土地增值税的减免是其交易架构设计中最重要的考虑因素；其次，为了实现土地增值税的减免，相关交易架构可以罪投资者于双重征税的不利地位；最后，为了实现土地增值税的减免，即使会使交易架构变得异常复杂，交易者也要忍痛为之。

而上述三点正从一个“准REITs”的实际运作角度说明：土地增值税才是中国税制下REITs设立的最大税收障碍，双重征税在REITs设立的实践中，远不及想象中那么重要。这个结果实属必然，因为土地增值税天生与REITs的设立水火不容。REITs是房地产市场的兴奋剂，会引领房地产市场向更繁荣的方向前进；土地增值税则是房地产市场的降温剂，具有管控限制房地产市场发展的秉性。

对于REITs本身而言，其既属于一种投资工具，也是一种融资工具。但在中国目前的大环境下，其更多的是作为一种融资工具而被提及，肩负着诸多房地产企业“轻资产”改革的使命。也正因为如此，REITs的设立更多的考虑因素在于融资成本而非投资收益，而土地增值税无疑是相关融资成本考虑的重中之重。随着《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税字[2015]5号)的实施，中信启航架构下的相关土地增值税免税待遇被取消，通过REITs实现“轻资产”的愿景将更加困难。

回过头来看最近让业界为之振奋的鹏华前海万科REITs,其交易架构采用公募基金直接投资项目公司股权，而项目公司在这之前已经拥有相关物业。[25]这种架构设计，由于不涉及房地产资产的转让，自然躲开了土地增值税的困扰。但这却并不具有推广性，因为市场上更多的是存量房产的转让，它们永远也绕不开土地增值税的“魔咒”。独辟蹊径的“出路”，莫过于每一个房地产资产在购置时都单独由一家公司持有，有多少个房地产资产就有多少家这样另类的公司，房地产资产的转让全部演变成公司股权的转让，这时就不会有土地增值税的困扰了。

综上所述，本文认为，在中国现行税收体制下，REITs设立的最大税收障碍在于房产转让过程中的土地增值税。

【注释】

[1]证监会：《[行政许可事项]证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示》，中国证监会网站， http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpublic/G00306208/siqkgs/201505/20150511_276529.htm,最后访问日期2015年5月27日。

[2]根据美国《国内税收法典》的规定，在满足特定的条件时，REITs层面的公司所得税可以免予缴纳。 See US 1960 Internal Revenue Code (I. R. C.)，Sec.856.

[3]这里的双重征税，是指对于房地产资产产生的收益，首先需要在REITs层面缴纳公司所得税，税后收益分配给投资者时，投资者还需缴纳个人所得税。REITs层面缴纳的公司所得税，指的是REITs作为一个实体所需承担的税负，而不是指信托公司作为受托人应该缴纳的税负。

[4]REITs的设立并不一定会产生双重征税的后果，如在采用信托架构直接持有物业的情形下，按照信托征税的导管理论，信托层面并不存在所得税课征的问题，因此REITs的设立并不一定会产生双重征税的后果。

[5]中信启航与传统意义上的REITs的最大差别在于其不具有公募性，其份额凭证在深圳证券交易所综合协议平台进行交易，投资对象限定为机构投资者，因此称其为“准REITs”。但剔除掉非公募性，中信启航与传统意义上的REITs没有较大差异，因此本文以中信启航作为实例，来说明REITs在中国税制下的设立困境。

[6]本文中所涉法律规范，若未作特殊说明，均为中信启航成立时点上具有法律效力的法律规范。

[7]参见《中信启航专项资产管理计划受益凭证募集说明书》，中信证券网站，http://www.cs.ecetic.com/news/newsContent.jsp?docId=2491184，最后访问日期2015年5月15日。

[8]该规定现已被《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》废止。

[9]根据《证券公司资产证券化业务管理规定》第二条对于资产证券化的定义——“本规定所称资产证券化业务，是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动”，本文认为，REITs也属于资产证券化的一种类型。

[10]中信启航中的两个商业物业分别位于北京和深圳，两个城市的商业物业在过去几年的增值都非常巨大，因此本计算的背景假设并不算畸高。

[11]中国人民银行：《金融机构人民币贷款基准利率》，载中国人民银行网站，http://www.pbc.gov.cn/publish/zhengcehuohisi/631/2015/20150706093731182169554/20150706093731182169554_.html,最后访问日期2015年7月27日。

[12]对于非货币性资产的对外投资，税法上一般将其拆分为两个过程进行处理：非货币性资产进行销售并取得货币资金；货币资金投资于被投资企业。

[13]参见《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第三条：“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。”《征收教育费附加的暂行规定》第三条：“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”以及《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》(财综[2010]98号)第二条：“统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人(包括外商投资企业、外国企业及外籍个人)实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。”

[14]《中华人民共和国消费税暂行条例》第一条。

[15]《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条。

[16]参见《中华人民共和国印花税暂行条例》印花税税目税率表第十二项。

[17]值得说明的是，《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税[2014]116号)指出：“居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”即采用新设子公司再实物增资方案，可以获得税款延迟缴纳的好处，但考虑到时效问题以及中信启航后续的股权转让问题，相关税收优惠无法适用。

[18]如果将相关法律关系定性为信托法律关系，本文认为，应对信托采用导管原则进行课税处理，即在信托层面不涉及所得税的课征问题。《财政部、国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》(财税[2006]5号)中规定：“对信托项目收益在取得当年向资产支持证券的机构投资者(以下简称机构投资者)分配的部分，在信托环节暂不征收企业所得税；在取得当年未向机构投机者分配的部分，在信托环节由受托机构按企业所得税的政策规定申报缴纳企业所得税；对在信托环节已经完税的信托项目收益，再分配给机构投资者时，对机构投资者按现行有关取得税后收益的企业所得税政策规定处理。”相关规定其实重述了信托的导管原则，但相关规定只限于信贷资产证券化，无法直接适用于企业资产证券化中。

[19]此处非公募基金投资对象为非上市公司股权，是否归属《中华人民共和国证券投资基金法》管辖存在争议。

[20]此应税所得的性质存在争议，此处暂按股息所得进行计算。

[21]该文件执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日。现行有效的文件为《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2015]37号)。

[22]这里没有讨论房产税和城镇土地使用税，因为这两种税负的变化是由交易性质所决定的，而与交易架构的设计无关。例如在中信证券公司没有将相关房产转让之前，由于相关房产的产权人为中信证券公司，而相关的房产使用人也为中信证券公司，此时中信证券公司需根据房产余值，按照1.2%的税率计算应该缴纳的房产税；而当房产的产权人变为天津京证和天津深证，则此时应该由天津京证和天津深证按照向中信证券公司收取的租金价值的12%计算应该缴纳的房产税，如果房产的产权人为专项资产管理计划，则需由专项资产管理计划按照向中信证券公司收取的租金价值的12%计算应该缴纳的房产税，其结果都是按照收取的租金的12%缴纳房产税，并不会因为交易架构的不同而产生税负的不同。城镇土地使用税同理。

[23]参见《证券公司资产证券化业务管理规定》第八条。

[24]就中国现有的房地产市场而言，投资者的收入并不局限于租金收入，还包括房地产资产本身的增值收入。因此实际情况可能更为复杂。

[25]参见深圳证券交易所：《深交所推出首只公募REITs服务实体经济发展支持前海开发建设》，http://www.szse.cn/main/aboutus/bsyw/39755661.shtml,最后访问日期2015年7月24日。

来源：《金融法苑》总第91辑

主办：北京大学金融法研究中心

主编：洪艳蓉

本辑执行主编：张立翘

中国金融出版社2015年12月出版，北大法宝V5期刊数据库、中国知网等期刊数据库收录，更多信息请登录北京大学金融法研究中心网站（www.finlaw.pku.edu.cn）和关注微信平台（“北京大学金融法研究中心”、“Pkufinlaw”）查看