中国税制下的REITs设立困境探析

二、物业层面的税务分析

一般来说，复杂的交易架构往往是税收筹划的结果，许多交易也是税收驱动型交易(TaxDriving)。以下将从融资者和投资者不同的角度，分析相关交易架构的设计对于融资者和投资者税负的不同影响。

(一)融资者角度

融资者进行融资，需要支付一定的融资成本(设为W)，融资成本主要包括三大类：一类是直接支付给投资者的资金占用成本(设为A)，另一类是承担的税负(设为B)，第三类是其他的交易成本(设为C)，W= A B C。融资者对融资交易架构的设计目的，即将相关的总成本W降低到最低水平。而B、C内在具有关联性，要使W最小，实际上就是在求解满足一定条件下W的最优解。

1.土地增值税。《证券公司资产证券化业务管理规定》[8]第八条规定：“本规定所称基础资产，是指符合法律法规，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流的可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。前款规定的财产权利或者财产，可以是企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业等不动产财产，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。”也即专项资产管理计划直接购买房地产资产并不存在法律上的障碍。[9]

但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”即本案中专项资产管理计划直接购买房地产资产，房地产资产的原持有人(即融资者)需缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例》第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”增值额指“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额”，相关税率为“增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%”，扣除项目包括“(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目”。

举个例子：房地产资产成本为200万元，当前公允价值为600万元。则转让房产所得的增值额为400万元，扣除项目为200万元，需要缴纳的土地增值税为100 x30% 100 x40% 200 x50%=170万元。而通过转让不动产，转让人取得的融资额为600万元，那么相关转让的成本代价可表述为170衣600抑28.3%，也即融资者在不考虑其他融资成本的前提下，单就转让房地产一项的融资成本就高达28.3%，[10]而此时的同期银行贷款5年期基准利率为6.55%，[11]所以通过专项资产管理计划购买房地产的交易架构给融资者带来的融资成本过于高昂，对于融资者而言不具有操作可行性。

当然，对于此时缴纳的土地增值税是否构成公司的额外负担，可能会有不同的见解。因为从宏观意义上来讲，公司土地的增值额，始终面临着课征土地增值税的问题，只是课征的时点早晚不同而已(而事实上税款缴纳的时点不同也体现出不同的税收利益)。但是对于一般的非房地产企业而言，在其公司能够持续经营的前提下，很少会涉及房地产资产的转让，一般不会出现缴纳土地增值税的情形。而从股东(以自然人为例)的层面来讲，当土地出现增值时(假设增值额为Z)，其股权价值也会相应增长，股东可以通过转让股权的方式，从而变现其收益(税后所得为Z×(1-20%)=0.8Z)。而当公司将房产进行转让的时候，土地增值税(假设为S)的缴纳会使得股东因土地增值而获得的收益减少(税后所得为(Z-S)×(1-20%)=0.8Z-0.8S,很显然此时的税后所得小于之前的0.8Z)。因此从这两个角度而言，公司通过出让房地产资产而进行融资，土地增值税的缴纳构成公司的一种额外负担。

通过设立天津京证和天津深证两个子公司，并将房地产资产以实物增资的形式装进子公司，同样属于房地产资产转让行为，[12]按照法理也需要缴纳土地增值税。但是按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”以及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税字[2006]21号)第五条规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”即在本案中，通过实物增资的方式将房地产资产装进天津京证和天津深证的交易架构，并不需要缴纳土地增值税，而其后股权转让过程并不涉及房地产资产的再转让，因此也无土地增值税纳税问题的考虑。整个操作最终达到了节约公司融资成本的效果。

相关架构由于涉及子公司设立问题，会同时额外产生一部分设立成本(记为C1)。但与公司在此架构下节省的土地增值税(记为B1)相比，可能显得微不足道。

2.营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”在中信启航中，如果将房地产资产直接出售，由于房地产资产出售涉及转让无形资产(土地使用权)和销售不动产，因此中信证券公司需要缴纳相应的营业税。

而根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)文件规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”

即通过设立全资子公司，并通过实物增资的形式将不动产进行转让，该环节不需要缴纳营业税，而后母公司将子公司股权进行转让的过程中，也不需要缴纳营业税。假设原先需要缴的营业税为B2，那么相关架构的设计可以减少营业税支出B2。

3.城市维护建设税与教育附加和地方教育附加。城市维护建设税(以下简称城建税)与教育附加和地方教育附加均属于附加税(费)，以纳税人缴纳的消费税、增值税、营业税为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。[13]

而消费税的纳税主体为“在中华人民共和国境内生产、委托加工和进口本条例规定的消费品的单位和个人，以及国务院确定的销售本条例规定的消费品的其他单位和个人”，[14]增值税的纳税主体为“在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人”。[15]在中信启航直接销售不动产的过程中，均不涉及相关应税行为，因此并不需要缴纳消费税和增值税。但正如前述，直接销售不动产的过程中涉及营业税，也因此需要缴纳城建税与教育附加和地方教育附加。

而在中信启航现有架构中不涉及不动产销售，也就没有营业税的纳税义务，也自然不需要缴纳城建税与教育附加和地方教育附加。假设此笔税费为B3，那么相关架构的设计可以减少城建税与教育附加和地方教育附加支出B3。

4.印花税。《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。”第二条规定“下列凭证为应纳税凭证：(一)购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；(二)产权转移书据；(三)营业账簿；(四)权利、许可证照；(五)经财政部确定征税的其他凭证。”

在中信启航中，无论是不动产转让还是通过新设子公司再实物增资，均涉及产权转移书据，均需按照产权转移书据所载金额的5‰0缴纳印花税(假设这笔印花税为B4)。但是在新设子公司再实物增资的情形下，由于子公司需要新设营业账簿，还需按照账簿所记载的“实收资本”与“资本公积”两项合计金额的5‰0缴纳印花税，[16]因此现有架构下，实际上需要多缴纳印花税(假设这笔印花税为B5)。

5.企业所得税。《中华人民共和国企业所得税法》第五条规定：“企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。”第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入；(二)提供劳务收入；(三)转让财产收入；(四)股息、红利等权益性投资收益；(五)利息收入；(六)租金收入；(七)特许权使用费收入；(八)接受捐赠收入；(九)其他收入。”

在中信启航中，无论是不动产转让还是通过新设子公司再实物增资，均属于转让不动产，均应该缴纳企业所得税(假设这笔税负为B6)。[17]