房企无偿移交配建房 涉税争议如何解?

来源:税屋综合 作者:税屋综合 人气: 时间:2020-09-30
摘要:如果房地产开发企业在拿地环节需要建设的实物配建房不是无偿移交,而是政府限价回购的,我们认为这种情况应该不存在征收契税的问题。

土地出让中约定实物配建房移交如何缴纳契税仍需征管口径指导

  近年来,各地在为落实中央关于加强房地产宏观调控,控制土地出让的价格,在土地出让环节出台了很多限地价的措施,通过“限地价、竞公配、竞自持”措施,在控制土地出让价格的基础上,变相提高房地产开发企业的拿地成本。同时,在城市更新项目中,以及政府开展的各种形式的勾地中,政府也往往会约定房地产开发企业在取得土地时,必须承担红线外项目的建造义务并无偿移交。

  相对于契税法实施前的《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号),新契税法实施后,财政部、国家税务总局颁布的《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第五款,明确提出来了,土地使用权出让的,计税依据必须包括实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

  23号公告的口径实质是一个兜底性条款,即纳税人在土地出让中,付出的所有货币以及实物、其他经济利益对应的价款都应该属于契税的征税范围。但是,具体到实物配建房移交中,如何计算这个对应的价款,则在财政部、国家税务总局公告以及后面的总局征管性文件中都没有明确,这个可能导致了实际操作中存在很大争议。

  如果房地产开发企业在拿地环节需要建设的实物配建房不是无偿移交,而是政府限价回购的,我们认为这种情况应该不存在征收契税的问题。23号公告中所谓的“实物配建房”,我们认为应该是指拿地企业需要建设后无偿移交的情况。因此,我们梳理了一下,在土地出让合同中,涉及实物配建房无偿移交的情况可以分为以下几种情况:

  所以,根据上述梳理,对于无偿移交实物配建房缴纳契税的问题,我们首先要解决第一个逻辑上的问题就是:

  对于红线内的实物配建房的无偿移交,我们传统上对于红线内会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园(无偿移交业主、公用事业单位、教育部门或政府其他部门),这些都作为公建配套设施,这些的无偿移交我们原先都没有说要并入土地出让成本缴纳契税的。那问题就来了,为什么在红线内建设的回迁房(无偿移交拆迁办给拆迁人)、保障房、人才房(无偿移交政府规定的主体)则需要缴纳契税呢?

  因此,为了避免不必要的争议问题,我们是否应该在征管口径中以排他法,将那些红线内建设的完全为小区配套服务的设施(包括、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等)剔除在契税征税范围外。

  第二个问题,就是实物配建房移交的契税计税依据的问题。既然是实物移交,就有一个货币化价格确认的问题,这里有两个问题:

  1、实物配建房移交是按照房地产公司实际承担的所有建设成本缴纳契税,还是需要按照视同销售收入缴纳契税。比如,对于红线外建设义务中,如果土地不在房地产公司名下,房地产公司代建后移交不存在按销售不动产确认收入问题,仅仅就是承担的全部建设成本。但是如果土地在房地产公司名下,后期无偿移交就可能需要视同销售缴纳增值税。比如建设成本是6000元/平方米,视同销售收入按市价可能是20000元/平方米。此时,契税的计税依据是按照建设成本,还是需要按照视同销售收入呢?我们认为,无论是土地不在房地产公司名下的代建,还是土地在房地产公司名下的建设移交,契税的计税依据都应该是按房地产公司实际承担的全部建造成本(包含规费、建安成本、设计成本等)缴纳,不应该按照视同销售收入缴纳。这个需要国家税务总局在征管口径中明确。

  2、第二个就是,对于房地产公司承担的实物配建房的建造成本,缴纳契税的依据究竟是按增值税含税价,还是按不含税价来确认,这个也需要明确。从实际操作角度(考虑到地产企业有些取得专票,有些取得普票,有些一般征收可以抵扣,有些简易无法抵扣),建议契税计税依据按增值税含税价征收可能更少有争议。当然,这个问题也需要国家税务总局在征管口径中明确。

  只有明确了上述问题,对于实物配建房移交如何缴纳契税的问题,在实际操作中才能更少有争议的落地。

  来源:财税星空    作者:herozgq
 



  2020年9月的解析——

房企无偿移交配建房 涉税争议如何解?

  配建产权移交房是为“稳地价、稳房价、稳预期”实施的政策,无偿移交配建产权房要不要缴税?若缴税如何处理?当前各方对此存在争议。

  本文认为,鉴于这类房是开发企业为获取土地使用权而必须支付的对价,是竞拍土地的主要成本之一,虽然形式上是无偿配建移交,但实质是有偿的,应按税法规定视同销售计算缴税。同时,土地招拍挂方应在土地流转环节向开发企业开具与配建产权移交房等值的土地出让金票据,交由企业以土地成本入账,按税法规定予以税前扣除。

  最近,笔者注意到N市房地产开发业界对竞配建产权移交房如何进行税务处理争论激烈。究竟怎么回事?争论点是什么?如何解决有关问题?经过深入了解,笔者下面对有关问题进行梳理分析。

  配建产权移交房是什么意思

  近年来,为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,我国多地采用“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖模式,有效抑制了土地成交价格和商品房价格过快增长,对促进房地产市场稳健发展起到重要作用。但从目前来看,配建产权移交房在不动产登记、税费承担等方面存在亟待解决的问题。

  “限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖,是指在土地招拍挂中,当土地竞拍价达到政府限定价的上限后,转为竞拍配建产权须移交政府的房产,出价最高、产权移交住房配建面积最大者为竞得人,竞得人所建商品房销售均价不能超政府限定价格。这种模式中,竞得人配建的、须无偿移交给政府的产权住房即配建产权移交房。

  配建产权移交房的涉税争议

  最近,N市竞配建产权房的移交处置遇到诸多问题,其中核心难点是无偿移交涉及的税费如何处理。围绕这个问题,有关各方意见不一,争论不下。

  争议要从N市政府发布的土地出让公告和先后出台的两份竞配建产权移交房处置实施方案说起。

  该市的土地出让公告和出让合同中均明确指出,产权移交住房的产权属政府所有,其建设必须安排在项目首期,经竣工验收合格后,受让人须无偿移交给市政府指定的机构统筹安排。

  根据该市的两份竞配建产权移交房处置实施方案,竞配建产权房同时存在两种移交方式:一部分竞配建产权移交房首次登记在开发企业名下,移交时企业以政府核定成本价格开具销售发票,按商品房买卖方式办理相关手续,有关购房款不经开发企业账户,直接存入市财政局指定账户;另一部分竞配建房项目,开发企业将配建产权移交房产权首次登记到政府指定机构名下,无须开具发票。

  在上述模式下,有关各方对竞配建产权移交房的税费承担问题出现不同看法。

  一个房地产开发企业的主管税务机关认为,按照税收法律法规规定,应区分不同的移交房产权首次登记方式进行税务处理:首次登记在开发企业名下的,视同企业向政府无偿转让不动产,按视同销售不动产征收税款;首次登记到政府指定机构名下的,则视同企业向政府无偿提供建筑服务,按视同销售服务征收税款。

  对此,多家房地产开发企业表示,这两种税务处理方式都会虚增企业的销售收入,导致企业的实际税负超出竞拍限价土地时的预期。

  有一部分开发企业则指出,配建产权移交房的产权属政府所有,建成后须无偿移交给政府部门,由政府用于安置房、人才房等公共事业,其性质与配建移交学校、医院等公共配套设施相同,都属于为公共事业建造的公共设施,其税务处理应与公共配套设施的税务处理一致,即有关建造成本应予以扣除,同时不需要视同销售计算应税收入。

  还有开发企业认为,企业向政府无偿配建移交产权房,与企业用本项目房地产安置回迁户较为相似,都是为获取土地而承担的建设移交义务,可参照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)文件的规定确认其真实的土地成本,即房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

  能不能从“有偿”上寻求解决

  为在符合税收法律法规规定的前提下,保证配建产权房顺利移交,笔者认为,可以通过将配建产权移交房确认为企业获取土地的成本,来解决配建产权移交房的涉税争议问题。其中核心在于,明确“无偿移交”是否需要按照视同销售计算增值税、土地增值税及企业所得税等问题,关键点在于明确无偿移交配建产权房的“有偿”属性这一经济实质。

  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件的规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,应视同销售无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。该文件同时规定,“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益”。实务中,由于关于“有偿”“无偿”“其他经济利益”的概念并没有明确的规定界定,对照适用还存在一定的困难。

  不过,通过对比N市“限地价、限房价、竞产权移交房”模式实施前后的土地拍卖市场可以发现,竞配建项目的单位土地成交价格显著低于周边同类其他非竞配建项目。这表明,在“限地价、限房价、竞产权移交房”模式下,企业以配建一定面积的产权移交房作为代价,折抵了部分土地价款,从而减少了现金支付土地出让金。笔者认为,企业有关减少支付的金额属于可确定的“其他经济利益”,与企业前期支付的土地出让金共同构成了企业受让土地的真实成本。因此,企业形式上“无偿”为政府建设并“无偿”移交的配建产权房,对于企业来说,其经济实质是“有偿”的,税务处理上理应对移交配建产权房的具体金额予以合理确认。具体可以从以下几方面处理:

  其一,明确“有偿”属性,应视同销售缴纳增值税。

  明确配建产权移交房的“有偿”属性,确定配建产权移交房的价值并记入企业获得土地的成本。交付形式上表现出的“无偿移交”,符合增值税法规有关视同销售的规定,应按视同销售计算缴纳增值税。当配建房产权首次登记办理在企业名下,再变更登记至政府部门时,应视同开发企业转让不动产;当产权首次登记直接办理至政府部门名下,则应视同开发企业向政府无偿提供建筑服务,该建筑服务是包括提供建筑劳务和外购建筑材料的混合销售行为。

  产权首次登记方式虽有不同,但都应将有关视同销售收入确定为企业的土地成本,这样才能从税法层面理顺企业有关“视同销售”行为的价值链条。

  其二,明确“有偿”属性,发生产权转移应缴纳土地增值税。

  我国物权法规定,不动产的物权变更,以依法登记为生效要件。《土地增值税清算管理规程》规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,并按同期同类产品平均价格或评估价值确定其收入。

  配建产权移交房,实质是房地产开发企业将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产,即招拍挂的土地使用权,符合土地增值税视同销售的规定。这说明企业实际为获取土地使用权的支付成本,包括了土地出让金和配建的产权移交房价值,这也证实了企业无偿配建产权房的“有偿”属性。当配建产权移交房的产权首次登记到开发企业名下,再变更登记至政府指定机构,即发生了不动产产权转移,应当按视同销售计算缴纳土地增值税。

  其三,明确“有偿”属性,产权首次登记不在开发企业无须缴纳土地增值税。

  当产权首次登记直接办理至政府部门名下的,开发企业未发生产权转移行为,应视同其向政府无偿提供建筑服务,按规定要计算缴纳增值税。为建造产权移交房而发生的建安成本,属于开发企业向政府无偿提供建筑服务而承担的成本,而不属于销售不动产对应的成本。

  根据《土地增值税清算管理规程》规定,不动产产权未发生转移的,不属于土地增值税的征税范围。因此,当产权首次登记直接办理至政府部门名下,对开发企业来说,未发生产权转移行为,不征收土地增值税,其建安成本不能计入土地增值税清算可扣除成本中。

  其四,明确“有偿”属性,开发企业应取得合法有效票据。

  我国从2021年7月开始试点,国有土地使用权出让收入划转由税务部门负责征收,这将使土地财政收入管理及非税收入票据的管理更加规范,与房地产后续开发的税收管理形成征管闭环。

  配建产权移交房的产权属于政府所有,不论产权首次登记的方式或具体移交方式如何规定,开发企业建成后均须无偿移交给政府。因此笔者认为,配建产权移交房是开发企业为获取土地使用权而必须支付的对价,是竞拍土地的主要成本之一,政府主管部门应当在土地流转环节即向开发企业开具与配建产权移交房等值的土地出让金票据,开发企业据此票据以土地成本入账,按税法规定予以税前扣除。

  笔者关于无偿配建移交产权房“有偿”属性的观点,在司法实践中已有案例体现。在某公司诉某自然资源局行政协议履行一案中,原告要求,在无偿移交安置房前,被告应向原告开具与安置房等值的土地出让金发票。法院二审判决认为,根据已查明事实,原告需无偿移交的27000平方米安置房的价值折抵了部分土地价款,与土地出让金6930万元共同构成了案涉土地成本,具有折抵土地出让金的性质,故一审判决被上诉人应以案涉土地拍卖之日该27000平方米安置房价值9798.3万元向上诉人开具土地出让金发票正确。

  无偿移交配建产权房的涉税争议,在当前的房地产行业具有普遍性。综上所述,解决这个问题,需要承认“无偿配建、无偿移交”的产权移交房,其经济实质是“有偿”的属性。建议有关部门将无偿移交的竞配建房确认为企业获取限价土地的成本,并开具合法有效的票据,让企业据此票据以土地成本入账,按税法规定处理。

  (作者分别系国家税务总局河池市税务局公职律师、阳光城集团广西有限公司税务总监。本文仅代表作者个人观点。)

  来源:中国税务报作者:唐艳辉  陆国庆



  2020年9月的解读——

拿地配建房移交如何缴税

  近几年,“限地价竞配建”的情况越来越多,相关的税务问题随着项目不断推进逐渐浮出水面。无偿移交要不要视同销售?视同销售价格如何确定?应当如何纳税?是萦绕在财务和投拓人员心中的难题。

  本篇文章尝试去解答上述问题,并将分析结果分为上下篇进行阐述,上篇主要阐述配建房无偿移交的涉税事项。

  一、增值税

  (一)按照视同销售处理

  根据财税[2016]36号文附件一第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

  (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产”

  因此保障房建成后无偿移交政府部门,涉及到产权的转移,应视同销售,缴纳增值税。

  价格如何确定?财税[2016]36号文同样给出了答案。

  “第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

  (一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

  (二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

  (三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)”

  (二)不按照视同销售处理

  1、用于公益事业

  根据财税[2016]36号财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件一第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  因此,无偿移交的配建住房,是否属于公益事业或为大众服务,是判断其是否视同销售的关键所在。但是税法中并没有对于此处做出详细的解释,因此只能从同位法或者上位法去寻求解答,好在《公益事业捐赠法》对此做出了较为清晰的解释“公益事业包括救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动,教育、科学、文化、卫生、体育事业,环境保护、社会公共设施建设,促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业等非营利的事项。”

  像保障性住房(廉租、公祖房)、双限房此类的配建房与上述解释较为契合的。但是如果是人才房,其目的是当地政府为了招商引资、加强人才强市战略服务,与公益事业或为社会公众服务的目的相差较远,实务中若想不视同销售,存在一定的困难。

  2、作为公共配套设施处理

  持这种观点的人认为从整体上来看,配建房属于拿地的附属条件之一,是有偿的,因此,不属于“无偿转让不动产”,从而无需财税[2016]36号文界定的“视同销售”,而是按照“公共配套设施”来进行相关涉税处理。

  二、企业所得税

  (一)视同销售,确认收入。

  根据国税发[2009]31号根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的规定:

  “第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。”

  (二)企业所得税对成本扣除的规定

  根据国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下:

  (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  (三)按照公配处理

  收入端无需视同销售,成本端按照“公共配套设施处理”

  第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

  (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

  三、土地增值税

  (一)视同销售,确认收入。

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定:

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

  (二)土地增值税清算中扣除项目的处理

  1、作为土地取得的对价,在计算土增时扣除,并可以加计。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定:

  第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  (一)取得土地的使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。”

  2、作为公共配套设施,计算土增时扣除,并可以加计。

  收入端无需视同销售,成本端按照“公共配套设施处理”

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定:(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  四、契税的处理

  契税的处理争议较小,因配建保障房作为土地出让的条件之一,因此配建保障房的建设成本应计入拿地成本中,作为契税的计税依据。

  五、有偿移交的涉税风险

  在实际情况中,有不少地区是当地政府部门以成本价上浮一定比例进行回购,一般来讲上浮比例为10%-20%,因此基本上在绝大多数地区,有偿回购价格都是远远小于市场价格,也就是说,对于政府部门有偿回购面临的最大税务风险,就是存在被纳税调整收入的风险,但是,由于政府回购保障房的价格在拿地时就会在土地出让合同中进行约定,如果将此行为认定为“价格偏低且无正当理由”多数情况是站不住脚的。

  六、红线外配建保障房

  大多数的配建保障房,均是在项目红线之内,按照上述方式处理即可。但是也不乏红线外配建的情况,这也就回到了老生常谈的问题,红线外支出能否并入清算项目之中。目前各地的执行口径并不相同,允许和不允许扣除的都有。

  例如广西就是允许扣除,2018年出台的《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》规定:“其中纳税人在取得土地使用权时,应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出,提供与本项目有关的证明材料,凭合法有效的凭证据实扣除,取得的收益抵减相应的扣除项目金额”

  反观山西就有明确规定不允许扣除,2014年出台的《山西省地方税务局关于发布房地产开发企业土地增值税清算管理办法》规定:土地红线外的绿化、修路、配套等支出,不得扣除。

  来源:智慧源地产财税  作者:张宇轩


  2012年2月之前的解读——

强制配建保障性住房的财税处理

  近日,路西房地产开发公司通过国有土地公开出让方式,在某市拿下13338.4平方米(约合20亩)土地。出让条件中载明此地块容积率小于等于3.0,明确保障性住房配建要求:配建廉租住房比例不少于地上总住宅建筑面积的5%,配建公租房比例不少于地上总住宅建筑面积的5%.这个公开的出让条件明确了房地产开发企业必须承担建设保障性住房的责任。

  公司有些财务人员不解,按照常理理解,建造廉租房、经济适用房、公租房都应该是政府的行为,作为私企、民营经济必须要承担建造任务吗?这个出让条件中的配建要求有政策依据吗?

  强制配建政策出台背景

  2011年以来,各级政府相继出台了关于房价调控、保障性住房建设的相关规定或实施意见。这样从中央到地方明确了在商品房建设过程中将配建保障性住房作为拿地的前置条件、准入的强制手段。

  路西公司所在的河北省于2011年2月28日发布了《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》(冀政[2011]28号),其中第四条第二款指出:要按比例强制配建保障性住房。把配建作为一项强制性举措加以推行,自2011年3月1日起,挂牌出让的商品住房用地新上项目,须按照项目总建筑面积10%(5%为廉租住房、5%为公共租赁住房)以上的比例配建保障性住房,并在规划和出让条件中予以明确。未按规定落实配建的项目,不得进行土地出让、不得办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续,并依法追究有关部门及相关人员责任。

  石家庄市人民政府也在2011年4月6日发布了《石家庄市人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》(石政发[2011]6号),其中第五条增加保障性安居工程住房供应规定:(一)强制配建保障性租赁住房。由市规划部门牵头,国土、住房保障部门参加,在3月底前,对2010年6月1日后取得住宅建设用地的项目进行彻底清查,严格落实配建要求。对确有正当理由配建有实际困难的,可通过适当提高容积率达到配建的要求。对确已无法配建的项目,须经市保障性安居工程领导小组批准。

  2010年6月1日后新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房;2011年3月1日起,挂牌出让的商品住房用地新上项目,须按照项目总建筑面积10%(5%为廉租住房、5%为公共租赁住房)以上的比例配建保障性租赁住房。配建的廉租住房无偿移交政府;配建的公共租赁住房,政府按建筑安装成本价回购。由政府主导投资建设的经济适用住房项目按住宅总建筑面积15%的比例配建保障性租赁住房,政府按照物价局核定的经济适用住房销售价格回购;非政府投资建设的经济适用住房项目,配建的保障性租赁住房,政府按照物价局核定的经济适用住房销售价格扣除利润和管理费用后的价格回购。城中村改造、旧城改造项目按规划住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后按5%的比例配建保障性租赁住房,政府按建筑安装成本价回购。建筑安装成本价以财政局评审中心的评审价为准,每年一季度前市财政评审中心要制定回购评审价,提供给住房保障部门。强制配建的保障性租赁住房产权均归政府所有。

  未制定保障性租赁住房配建方案或方案未经市保障性安居工程领导小组签署审批意见的,市规划、建设、房管部门不得办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续。

  为了加快推进保障性住房建设进度,确保完成任务,近期公开出让的土地中,不只是河北省几乎各省都增加了强制配建保障性住房的条件。政府已经不再是保障性住房建设唯一的投资主体了,任何房地产开发公司只要进行商品房开发必须配建。所以作为房地产开发公司的财务人员有必要了解涉及保障性住房的税收政策,按照政策规定执行,使公司能够享受到相应的税收优惠。

  相关的税收政策

  廉租房相关的税收政策主要体现在《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)中。其第一条第二款规定,对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。

  开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

  第四款规定,对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

  开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

  公租房相关的税收政策主要体现在《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号)中。

  一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

  二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

  所以,房地产开发公司在建造商品房时配建的公租住房和廉租住房,可免征相应部分的土地使用税和印花税。免征税额按照配建的建筑面积占总建筑面积的比例来掌握。但必须要提供政府部门出具的相关证明材料,否则无法享受免税。

  仍以上例,路西公司受让土地面积13338.4平方米,容积率3.0,所以总建筑面积13338.4×3=40015.2平方米,其配建廉租房面积为40015.2×5%=2000.76平方米,配建公租房的面积也是2000.76平方米。假定土地使用税年税额标准为15元/平方米,路西公司从年初始负有纳税义务,那么路西公司一年内应纳土地使用税为13338.4×15×90%=180068.4元。可免税20007.6元。

  路西公司取得土地使用权要按照产权转移书据0.5‰缴纳印花税,签订建安施工合同要按照建筑安装合同0.3‰缴纳印花税。同样依据财税[2008]24号和财税[2010]88号规定,可以按照建造廉租房、公租房建筑面积占总建筑面积的比例计算免税。

  对于税收政策中所说的廉租住房、公租住房的经营管理单位一般是指各级政府房管局下属的住房保障中心和某些自营公租住房等的单位。其优惠政策与房地产开发建造过程是无关的,并且建造过程的免税也仅限于政策规定的土地使用税和印花税。

  会计处理

  按照相关会计处理规定,房地产开发公司核算的公共配套设施费是指:房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自有固定资产的公共配套设施支出。按照冀政[2011]28号和石政发[2011]6号文件,配建的廉租住房产权归政府所有,建成后无偿移交给政府,配建的公共租赁住房,由政府按建筑安装成本价回购。

  所以从本质上说按照政府规定配建的廉租房、公租房是企业所必须承担的一项责任。不管是无偿移交还是按建安成本回购,单独的这两部分都不可能有盈利,而且建成后所有权要完全转移给政府,所以将配建支出作为公共配套设施费核算比较合适。房地产开发公司可以设置“配建廉租房”、“配建公租房”明细科目,单独核算廉租住房、公租住房的建造支出。和建造的消防、水泵房、水塔、居委会、派出所等相同的支出原则进行核算。如果发生的配建支出,能够分清成本核算对象,应直接计入房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目,借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户,贷记“银行存款”、“应付账款”等账户;如果发生的配建支出,应由两个或两个以上成本核算对象共同负担,应先在“开发成本——配套设施开发”账户进行归集,待配套设施完工时,再按一定标准(如有关项目的预算成本或计划成本等),分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目,借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户,贷记“开发成本——配套设施开发”账户。

  对于政府按财政评审中心评定的建筑安装成本价回购公租房,其支付给开发商的回购款,可以在实际收到时,直接冲减相应的配套设施费即可。

  来源:中国税务报 作者:刘素材

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