财税[2010]121号文解读

财税[2010]121号文 财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 明确规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
理解如下：
1、财税[2010]121号文规定：“本通知自发文之日起执行。”应该是从发文之日（发文日为：2010年12月21日）起所有计缴房产税的房产原值均应包括地价。

2、财税[2010]121号文件规定的“地价”应为纳税人实际支付的地价，包括纳税人取得土地使用权实际支付的价款以及开发土地实际支出的成本费用。纳税人会计核算时将土地评估增值计入“无形资产”或“投资性房地产”等科目(土地价值单独核算)而未计入房价的，在确定房产计税原值时，不需要将土地评估增值部分加计入地价。纳税人会计核算时对土地进行摊销的，在确定房产计税原值时，摊销额也不得从地价中扣减。

3、划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是国家划拨的，取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。

4、纳税人如将划拔土地评估后投资入股新公司，则被投资企业须依财税[2010]121号文，按入账价计征房产税。

5、厂区范围的道路、绿地我们认为无需计征房产税。

三、其他相关说明
1、财税[2010]121号文件规定：“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。对于占地面积大而厂房少、厂区空地较多的情况，如果地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以减轻房产税负担。

2、财税[2010]121号文件规定仅适用于房产税和城镇土地使用税，对纳税人的会计处理和所得税处理不产生影响。财税[2010]121号文件下发后，纳税人会计核算的房产原值与申报缴纳房产税的房产计税原值可以存在差异。