房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之十四

原问题：“14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

学习体会：

一、以房抵债的业务介绍
1、“抵债房”的原因
“抵债房”（也称“抵账房”），是房地产市场中的一个特例，通常就是低于市场价格房源的代名词。打开各地的二手房广告，最吸引眼球的恐怕就是“抵债房”了。
所谓“抵债房”，通常是指开发单位将自己开发的房屋作价支付给债权人，由债权人负责出售的房屋，产生的原因有很多种：
⑴ 目前最主要的原因就是资金链出现了问题，只能以房抵债；
⑵ 开发单位利用自己甲方的强势地位，签订合同伊始就明确，付款方式为部分货币部分房屋，房屋的比例20%至50%不等；
⑶ 开发单位在银行抵押贷款，不能按期支付本金和利息，只能以房抵债；
⑷ 开发单位进行动迁，约定动迁款后以房抵债。
对于最后一种动迁情况，已经在前面的体会十三种重点描述过了，这里不再说了。

2、“抵债房”的对象
通过其产生的原因可以看出，“抵债房”发生最多的分别是施工单位、材料商、广告商、代理商、银行以及被动迁方。由于对象不同，“抵债房”的运作方式也不同，有的干脆直接委托开发单位（售楼处）对外销售，有的委托中介代理公司对外销售，有的通过法院或者拍卖行对外销售。

3、以房抵债的操作模式
由于二手房交易税费的存在，除了法院拍卖以外，其他形式的抵债房都尽量通过开发单位直接签署商品房合同并开具销售发票。当然了，有区别的就是由于企业的法律意识不同，财务人员参与的深度不同，操作模式也不完全一样：
⑴ 有的开发单位直接与被抵顶方指定的实际购买人签署商品房销售合同，实际上形成了“一房两卖”，存在一定的法律风险；
⑵ 有的开发单位要求被抵顶方出具授权委托，并承诺所有的法律纠纷与自己无关；
⑶ 有的开发单位修改原抵债协议，重新签署三方协议，避免存在可能存在的法律和税务纠纷；
⑷ 有的开发单位在抵债房的时候，签署优先购买协议，被抵顶人按照该协议对外转让，最终由开发单位同实际购买人签署商品房销售合同。
至于哪种方式最佳，需要根据企业的自身情况，作出最适合自己的选择。

4、“抵债房”的法律关系
由于“抵债房”通常涉及到开发单位、被抵顶人、实际购房人最少三个法律主体，房屋的所有权、名义所有权和实际占有权相分离，存在抵账合同和实际购买合同等若干个合同，因此法律关系十分复杂：
⑴ 明确“抵债房”权属
对于实际购买人来说，一定只有持有合法清楚手续的房屋才可以放心地买，同时必须与开发商签订购房合同，而与被抵顶方签订的购房合同则属无效。
对于开发单位来说，要取得被抵顶人（以及各下级单位）的授权委托和可以办理手续的证明，理清原抵债合同与新签署售房合同之间的法系，避免出现“一房两卖”、房款收讫之类的法律纠纷。

⑵ 明确合同格式和主体。
对于实际购买人来说，被抵顶方可能会有特殊承诺，需要注意承诺是否加入实际购买人与开发单位签署的购房合同当中。
对于开发单位来说，签署什么样的合同，合同中对于付款方式、价格、面积、交房时间、违约责任、特殊承诺等，特别是当采用标准合同的时候，是否需要就特殊事项额外签署补充合同，都需要予以明确。

⑶ 明确违约责任
对于实际购买人来说，一旦真的出现问题，应当依据购房合同由开发商承担责任，而不是去找被抵顶人承担。
对于开发单位来说，可以以合同约定的方式，对被抵顶人有所约束。在发生问题时，可以转嫁给被抵顶人。（当然，有的可以直接转嫁，有的需要垫付后再转被抵顶人支付）

⑷ 发票的出具
抵债房屋，发票当然由开发商出具。但是，在开具发票的同时，一定不要忘记取得被抵顶方的发票，对于已经事先取得发票的情况，一定要取得收据或其他资料作为合同已经履行的证明。
同时一定要在抵房协议中写明，抵房过程中产生的税费按国家和地方规定由双方各自承担，而不要大包大揽完全由一方承担。

　　⑸ 价格的约定
由于抵债房的价格，和出售给实际购买人的价格，并不完全一致，因此有一个价格差的问题（如果再转几手的话，会有许多价格差）。在销售合同中，以哪一个价格为准，对于余下的差价企业如何处理，都是需要注意的事情。

5、以房抵债的特殊形式
⑴ 尾房抵债
尾房，并不是烂尾房，也不等同于一般空置房，是指项目销售八九成以后剩余的或长时间没有销售出去的房屋。对于房屋销售来说，尾房是相对难以处理的。可以说，尾房和抵债房，是房屋销售市场的两个特殊群体。
对于购买者来说，需要弄清尾房产生的原因、比较尾房的价格、摸清尾房的信息等等，以避免产生风险。而对于开发单位来说，由于对于某些滚动开发、或者同时开发几个项目的开发单位来说，充分利用第一个项目的尾房抵偿第二个公司的债务，甚至作为招标中的一个必要条件，以加快资金的流动，避免尾房积压时间过长，是一个非常特殊但又实用的手段，也是非常考虑财务总监能力的一个方法。。

⑵ 抵债价值与实际价值互有高低
由于抵偿的是房屋，在房屋过户的过程中，购买方会发生契税、维修基金等金额不小的费用；在抵债房屋再次过户的时候，又会发生营业税、土地增值税等税费，因此抵债房的价值同抵偿债务的金额是互有高低的，这一点同一般的债务重组有所不同。
这一点，对于没有办理过的人员来说有时会想不到。例如，税务人员经常会问，为什么抵债房反倒亏了（抵债房的价值高于实际清欠的债务），因此也需要提前掌握。

二、以房抵债的营业税
（一）营业税规定
1、《营业税问题解答(之一) 》国税函[1995]156号文件
第九条：借款无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。 同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。

2、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）
单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。