营改增如何影响房屋交易双方？答案在这里

近日，关于房地产由征收5%营业税改为11%增值税的讨论，不绝于耳。有人拍手称快，说此举能提高房地产流动性，有利于房价下调，也有人拍案而起，说房地产交易双方已经缴纳很多税费，现在房屋增值了，国家还要来分一杯羹，不合理。总之，大家的看法莫衷一是。

一个成熟的房地产市场，应该是以二手房交易为主，此次营改征，很可能就是冲着健全二手房交易而来的。

在此，先不讨论营改增到底对企业、政府、社会有哪些影响，仅就广大二手房交易买家和卖家而言，他们最关心的莫过于自己在二手房交易过程中的成本与收益，买家希望买到性价比最高的心仪房源，卖家则希望售价越高越好，因为这样才能保证更高的利润。

正如我国西汉著名史学家司马迁所云：天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。那么，房地产营改增后，到底是令你的腰包鼓了还是瘪了？

国家规定11%的增值税，表面看比5%的营业税要高，但因为征收基数不一样，所以其最终结果，必须带入实际购房中，才能得到检验。鉴于此，笔者做出以下推断：

根据笔者计算，在增值率为83%及以下的时候，二手房交易的增值税是低于营业税的，一旦增值率上升到84%，增值税开始高于营业税，增值率越高，增值税缴纳越多。

也就是说，从5月1日起，尽管国家不再征收营业税，但如果以过往5%的营业税作为对比，卖家想要缴纳最低税费，房屋增值率最高为83%，否则一旦超过这个黄金分割点，增值税就会多过营业税，也就是要缴纳更多税费了。

诚然，房价越高，卖家获取的利润就越多，但同时缴纳的增值税就越多，这就需要卖家自己衡量得失了。

因此，提高二手房交易流动性，防止房价涨幅过大，也许就是国家营改增的目的之一，但前提是，其他影响房价的因素没有明显变化，否则营改增对房价的影响有限。