住房交易(购买、持有、转让)税收政策梳理

来源:草木财税 作者:于小强 人气: 时间:2021-08-05
摘要:如果购买二手房,大多需要承担卖方作为法定纳税义务人的相关税费。但这只是“承担”资金,相当于增加成交价格。

  本文区分个人购买、持有、销售(转让)住房三个环节,分别说明一下涉及的相关税收政策。

  注(1):税法中的“个人”,包括个体工商户和其他个人。在本文中,个人特指“其他个人”。

  一、个人购买住房

  个人购买住房,需要缴纳契税,以不含(增值)税成交价格作为计税依据,法定税率3%-5%(各省自定,多为3%)。

  特别提示一下:以上乃是“法定税率”。《中华人民共和国契税法》自2021年9月1日起施行,但法定税率并未改变。同时,原先1%、1.5%、2%等减征优惠,并未随着契税法实施而废止。“《中华人民共和国契税法》替代《中华人民共和国契税暂行条例》,只是税收立法;原本执行的契税税率及相关优惠政策仍然执行。大家不可轻信网上不实传言!”(来源:山东税务)

  注(2):个人购买住房,暂免征收印花税。

  注(3):如果购买二手房,大多需要承担卖方作为法定纳税义务人的相关税费。但这只是“承担”资金,相当于增加成交价格。

  二、个人持有住房

  (一)如果个人持有住房自住,则不需要缴纳税费。

  注(4):此“费”是指政府规费之类,并非“物业费”等社会经营收费。

  (二)如果个人将其住房出租,则涉及增值税、附加税费、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税等,详见《住房租赁,涉及税种、税率全解读(附:相关税收优惠)》一文。

  三、个人销售(转让)住房

  如上所述,虽然大多时候税费资金由购买方承担,但作为销售方法定缴纳义务,因此放在本段来写。

  (一)增值税

  1、大多数地方,持有住房两年以内而对外销售(转让),按照5%征收率全额计征;若持有两年以上进行销售(转让),则免征增值税。

  2、北京、上海、广州、深圳,以及东莞等地,另有特殊政策。

  (二)附加税费

  包括城市维护建设税(7%、5%、1%)、教育费附加(3%)、地方教育附加等,按照增值税一定比例分别计算附征。

  (三)个人所得税

  1、一般规定:以不含(增值)税转让收入,减房屋原值(购房价款及购房税费)、转让时缴纳的税费(此处不含增值税;因转让收入已经剥离增值税,为不含增值税收入,故“合理税费”不再重复减除增值税)及其他合理费用,作为应纳税所得额,税率百分之二十。

  2、若不能提供相关凭证资料,依法核定征收,则核定征收率1%-3%(多为1%)。

  3、若持有超过五年且属于家族唯一住房,则销售(转让)时免征个人所得税。

  注(5):个人销售(转让)住房,暂免征收土地增值税、印花税。

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