免征土地增值税的类型汇总

　　在房地产开发业务中，土地增值税是压在开发商头上的一座大山，土地增值税税务筹划做得好不好，直接影响着开发商最终收益的多少。在土地增值税税务筹划中，哪些情形可以享受免征土地增值税是我们需要了解的重点之一，在此，我们对免征土地增值税业务情形做了以下汇总：

　　1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税
　　2、个人互换住房的免税土地增值税
　　3、个人销售住房免征土地增值税
　　4、销售普通住房增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税
　　5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
　　6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
　　7、企业改制重组暂不征收土地增值税
　　8、资产管理公司处置房地产免征土地增值税
　　9、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税
　　10、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税
　　11、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税
　　12、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税

　　1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：

　　(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

　　(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

　　2、个人互换住房的免征土地增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　3、个人销售住房免征土地增值税

　　《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　即个人销售的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。

　　4、销售普通住房增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。

　　高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在10以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。

　　各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12(144)倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

　　对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

　　根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第61号)的规定：

　　四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　八、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设(筹集),并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

　　九、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。

　　本公告执行期限为2019年1月1日至2020年12月31日。

　　6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　7、企业改制重组暂不征收土地增值税

　　根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2018]57号)的规定：

　　一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

　　二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

　　三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

　　四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

　　五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

　　七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据(复印件)等书面材料。

　　八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动;投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

　　九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

　　8、资产管理公司处置房地产免征土地增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税[2001]10号)的规定：

　　一、享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

　　三、资产公司收购、承接、处置不良资产可享受以下税收优惠政策：

　　5、对资产公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。

　　9、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税[2003]141号)第一条规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

　　10、合作建房，分房作为自用暂免征收土地增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，

　　暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

　　11、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税

　　因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入兔征土地增值税。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

　　12、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税

　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

　　政策依据：

　　1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)

　　2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)

　　3、财政部 国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)

　　4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)

　　5、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）

　　6、财政部 国家税务总局《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税〔2006〕141号)

　　7、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)

　　8、财政部 国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)

　　9、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)

　　10、财政部 国家税务总局《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)

　　11、财政部 税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)

　　12、财政部 税务总局《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财税〔2019〕61号)

　　2009年3月份之前的解读——

　　近期，某市地税部门在开展对一些企业（包括房地产开发企业）以房地产进行投资、联营所涉及土地增值税专项检查中，通过对所涉及的开发产品、投资性房地产、长期股权投资及固定资产等相关账户的实地检查，发现纳税人对以房地产投资入股（包括与之相关的股权转让）行为所涉及土地增值税及营业税没有准确区分，容易带来涉税风险。

　　房地产是土地和房屋及其权属的总称，在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的出台，以前暂免征收土地增值税的政策规定出现了一些细节上的变化。因此，以房地产进行投资、联营要区分投资主体、被投资行业及股权转让三种情况确定土地增值税征免。

　　第一，要区分投资主体是房地产开发企业还是非房地产开发企业。对于房地产开发企业，以其建造的商品房对外投资或联营的，属于土地增值税的征税范围。这里的投资形式上是房地产开发企业建造的商品房而不是一般意义上的土地使用权与作为固定资产资产核算的房屋。对于非房地产开发企业，如果以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应属于土地增值税的征税范围。凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则不属于土地增值税的征税范围。

　　第二，要区分被投资联营企业是否属于从事房地产开发的行业。这里不再区分投资主体的行业性质，而以被投资、联营的企业所从事的行业是否属于房地产行业进行界定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，根据财税[2006]21号的规定，属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则适用财税[1995]48号的规定，暂免征收土地增值税。但对房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不论被投资企业是否从事房地产开发均不适用财税[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。

　　第三，股权转让不缴土地增值税。无论房地产开发企业还是非房地产开发企业将所投资形成的投权进行处置转让时，由于股权已不对应其初始投资所形成的房地屋产权或土地使用权，所以《国家税务总局关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复》（国税函[1997]700号）规定了，对房地屋产权或土地使用权投资入股所形成的股权转让的行为，暂不征收土地增值税。这里需要提及的是是对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，根据财税[1995]48号第一条的规定，应征收土地增值税。（梁 影）