国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读:细思极恐的“可”字

来源:蓝敏说税 作者:蓝敏 人气: 时间:2016-11-30
摘要:对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题,我想到了一个比喻: 花80元买了个被套当祭礼去吊孝,结果孝子却很不高兴,因为他以为你要封300块钱给他呢 。 原来,财税【2016】43号文对于土地增值税的计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让

对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题,我想到了一个比喻:花80元买了个被套当祭礼去吊孝,结果孝子却很不高兴,因为他以为你要封300块钱给他呢。

相关政策——国家税务总局公告2016年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

原来,财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

OK,于是大家就会想,比如销售房产时,预收了1,000万元,那么,计算预征土地增值税时的基础就是:1,000万÷(1+11%),这样预售收入就不含税了。

以3.5%的预征率来说,应预征:

1,000÷(1+11%)×3.5%=31.5万元

但是,这样理解43号文,是有风险的,因为43号文规定的是“转让房地产取得的收入”,并不是针对“预收款”,所以是两个不同概念的标准,把预收款也理解成“收入”,多少有一点先入为主或者一厢情愿。

所以,不能直接因为有43号文,就认为预征应该要扣除销项税金。但看来不少纳税就是这样认为的,所以,当70号文出台后,自然就会有点失望了。

再来看看另一个方面,就是增值税本身。预售房时,并没有收入实现,增值税也没有实现收入,这是营改增后房地产行业最大的变化之一,预售收入没有增值税纳税义务。所以,预售的收入中,不存在增值税金这个概念,所以就一点没有可扣减的。

如果按这个思路来理解,那么预征土地增值税,应该按预收款全额来计算,与过去营业税有点像。我猜,税务就是这么认为的。按这种理解,上例预征就是:

1,000×3.5%=35万元

在制定70号公告时,对于预收售的表述非常耐人寻味:

为方便纳税人,……

先来这么一句,让我们觉得是为纳税人着想。貌似可能给了一点点便利。然后规定:

……可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

先注意那个“可”,真是细思极恐啊。

为什么用“可”字呢?显然是一项授权,让纳税人自已选择。要么按文件规定的公式来,要么不按文件规定的公式来。所以,制定70号文的人一定认为:按公式来,有利于纳税人。纳税人应该会选择这个公式。

按这个公式,上例的预征就是:

(1,000-1,000÷(1+11%)×3%)×3.5%=34.1万元

看看,比按1,000万元直接预征,节约了9千元钱,税务认为,这是给了企业一个“利好”,比按全额征优惠了一点。所以才用了这个“可”字,并核算大家会欢天喜地地去选择。

说实话,我就是因为读到这个“可”字时,横过去、竖过来想了足足一分半钟,才明白过其中的味道来。真是细思极恐啊,因为按文件制定人的理解,原来计算土地增值税预征额时,必须按“预收款”来,不能扣一点点预征的增值税。

我们以为预征时扣减销项税金的想法,太天真了。

就像开头的孝子一样,以为应该收到300元现金,实际却是一包廉价被套。但如果你知道了,原来别人差点就不来了,你连被套也收不到,这样,恐怕就可以释然了。

但是且慢,房地产企业这类预征的情况,还有企业所得税呢!

企业所得税应该按1,000万元计算预计利润?还是扣除预交的增值税?还是扣除销项税金呢?

通过对“可”字的分析,我们可以揣摩出税务对待预收款的态度,预收款没有纳税义务,不存在增值税的问题。这样的话,按1,000万计算预计毛利。当然,也不排除,“为方便纳税人”,则“可以”扣除掉预征的增值税,再计算预计毛利。

所以,收个被套,总比什么都没有收好,大家还是接招吧。好心态,一辈子。

版权声明:

出于传递更多信息之目的,本网除原创、整理之外所转载的内容,其相关阐述及结论并不代表本网观点、立场,政策法规来源以官方发布为准,政策法规引用及实务操作执行所产生的法律风险与本网无关!所有转载内容均注明来源和作者,如对转载、署名等有异议的媒体或个人可与本网(sfd2008@qq.com)联系,我们将在核实后及时进行相应处理。

排行

税屋网 | 关于我们 | 网站声明 | 联系我们 | 网站纠错

主办单位:杭州合呗信息技术有限公司

运行维护:《税屋》知识团队    电子营业执照

地址:杭州市滨江区浦沿街道南环路3738号722室

浙公网安备33010802012426号 浙ICP备2022015916号

  • 服务号

  • 综合订阅号

  • 建安地产号