个人以房产投资入股如何纳税

来源:中汇武汉税务师事务所 作者:纪宏奎 人气: 时间:2021-06-08
摘要:对于以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,获得了“其他经济利益”,应当属于有偿销售不动产行为,应当缴纳增值税。

  一、增值税。营改增之前,以房产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为是不征收营业税的。改征增值税后,因为增值税是链条税,这一政策并未被平移。对于以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,获得了“其他经济利益”,应当属于有偿销售不动产行为,应当缴纳增值税。

  在增值税征收上,如果投资入股的房产为非住房,可以差额按照5%计算缴纳增值税;如果是住房应当区分不同地区:1.个人将购买不足2年的住房对外投资的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外投资的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。2.个人将购买不足2年的住房对外投资的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外投资的,以公允价值减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外投资的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

  二、随增值征收的附加税费。随增值征收的附加税费包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等。附加税费随增值税征收而征收,增值税减免,相应附加税费也予以减免。另外,现行政策对小规模纳税人是减半征收,个人属于小规模纳税人范围,因此个人随增值税缴纳的附加税费也是减半征收。

  三、土地增值税。个人以投资入股方式,将房产投资到被投资企业名下,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,属于有偿转让房地产的行为,属于土地增值税征税范围。但如果个人是以住房投资入股,现行政策是免征土地增值税。如果是非住宅,根据财税〔2018〕57号文件规定,单位或个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资的,对其将房产转移,变更到被投资的企业,暂免征收土地增值税。此处应该注意的一点是:对于‘改制重组’的界定,因为这个是享受的条件,不过就文件来看也不是很明确,在实务中各地解读也是有差异的,从立法原理上分析,只要是被投资企业的经济或者法律结构发生较大调整就应该符合此条件。

  四、个人所得税。个人以房产投资入股,包括投资自己成立的个人独资企业或一人有限公司,因为属于不同法律主体,均涉及到个人所得税。根据《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税[2015]41号)规定,个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税。个人以非货币性资产投资,应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的,可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后,自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。

  另据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第一条和第四条的规定,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,但是如果转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的,取得的所得可以免征个人所得税。

  五、受让方契税。一般来说,以土地、房屋权属作价投资入股的,视同土地使用权转让、房屋买卖应当征收契税。但根据《财政部 税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号)规定:“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。”资产划转属于权益性投资,投资入股同样是属于权益性投资,并且都是在同一个人控制之下,因此,将个人房产投入自己投资的个人独资企业或者是由该个人成立的一人公司,应当免征契税。

  六、印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,同一凭证,由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的,应当由各方就所执的一份各自全额贴花。因此,个人以房产投资入股,个人和被投资方均应按“产权转移书据”所载金额万分之五贴花。因为个人是小规模纳税人,可以减半征收。被投资方接受非货币性资产投资,应当确认实收资本或资本公积,对此还应当按照资金账簿贴花。自2018年5月1日起,对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税。如果接受投资方是小规模纳税人,则在减半征收的基础上再减半。

 



  2011年10月的解答——

以房产投资入股后转让是否缴纳营业税?

  问:超市以房产投资入股后转让要缴纳营业税?依据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)文件的规定,是否可以理解为以房产投资入股后转让不需要缴纳营业税?

  答:《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)第一条规定,以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

  第二条规定,对股权转让不征收营业税。

  第三条规定,《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

  《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函[1997]490号)规定:根据《营业税税目注释》的有关法规,以不动产或无形资产投资入股,与投资方不共同承担风险,收取固定利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税:以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税;以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股,收取固定利润的,属于转让无形资产使用权的行为,应按“转让无形资产”税目征收营业税。

  财税[2002]191号结合国税函[1997]490号国税发[1993]149号文件规定,从以下四个层面掌握文件精神:

  1、以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;

  2、以不动产、无形资产中的“土地使用权”投资入股,收取固定利润的,按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税;

  3、以无形资产中的“商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉”等投资入股,收取固定利润的,按“转让无形资产”税目征收营业税;

  4、单纯的股权转让不征收营业税。

  再问:怎样理解单纯的股权转让这一含义?如按本案例,先以房产进行投资取得公司股权,若干年后因营运情况不佳,转让该项股权,是否可以理解为单纯性的股权转让?

  再答:股权是指基于股东地位而可对公司主张的权利。股权转让的主体是股东,转让的对象是股东的权利,通常要在工商机关进行变更登记。

  以房产或其他资产作为投资成本取得公司股权,成为公司股东。若干年后因营运情况不佳,转让该项股权。发生在新老股东之间的此交易事项,属于单纯性的股权转让。

  来源:总局

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