土地房产转移四种模式设计与税收风险

来源:李舟财税圈 作者:李舟 人气: 时间:2021-07-02
摘要:土地房产作为企业特殊资产,在转移过程中税负很重,如何能够根据不同的情况设计不同的转移道路,并将税负尽可能优化?这是很多企业高管和财务经常面临的难题。

  土地房产作为企业特殊资产,在转移过程中税负很重,如何能够根据不同的情况设计不同的转移道路,并将税负尽可能优化?这是很多企业高管和财务经常面临的难题,下面尝试为大家分析一下。

  土地房产转移是一个笼统的概念,本质是产权的转移,也就是必须过户,如何能实现转移实务中有几种常见模式:直接转让、投资、分立、划转,划转情况较为复杂,也较为少见,大家可以关注我的另一篇文章《资产划转涉税风险、优惠政策与实务处理思路》。

  今天重点说说前三种,其中投资又有一种特殊形式:投资全资子公司,因此我将其分为普通投资和全资子公司两种模式。四种模式所涉及的税费如下表所示:


直接转让
普通投资 投资全资子公司 企业分立
模式介绍 A公司转让给B公司 A公司投资到B公司 A公司投资到100%控股的全资子公司B A公司将土地房产为核心的业务、人员、债务分拆设立B
增值税 1、营改增前老土地或老房产可选择5%,土地可差额征税;
2、营改增后新土地房产只能选择9%一般计税,房地产商品房可以差额征税
正常缴纳,具体同直接转让 正常缴纳,具体同直接转让 免征增值税
土增 1、房地产公司商品房可以加计扣除计算土增
2、其他企业计算增值额不能加计扣除
1、投资双方有一方为房地产公司正常缴纳土增;
2、双方为非房地产暂免征收土增
同普通投资,区分房地产和非房地产公司 同普通投资,区分房地产和非房地产公司
所得税 A公司正常缴纳所得税 1、A公司正常缴纳所得税
2、交税有困难可分期五年缴纳
1、A公司正常缴纳所得税
2、交税有困难可分期五年缴纳
3、符合特殊性重组可以免征企业所得税
符合特殊性重组条件可以免征企业所得税
契税 B公司正常缴纳 B公司正常缴纳 免征 免征


  总结:

  1、四种模式并无优劣之分,税也不是唯一的判断标准;

  2、直接转让手续最为简单,但税负最重;分立看起来税负最轻,但手续最为繁琐,周期较长,税务机关沟通审批有难度;

  3、投资中的全资子公司投资是常用的税收筹划工具,相对而言税负轻,而且手续相比分立要简单许多;

  4、土地直接转让可能受到25%投资限额的限制,需要在设计方案时特别关注。

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