购房签订双合同?买卖双方需谨慎

来源:税律风云 作者:刘秋琳 人气: 时间:2022-07-26
摘要:分摊给装修合同的收入比例还算比较收敛,某些地产公司可能会采取五五分或者更极端的方式分拆合同,其实这在实务中通常经不起推敲,企业可能暂时应对了政府宏观调控政策,但其带来的税务风险不容小觑。

  你在购房过程中遇到过签订双合同情况吗?双合同是什么?在前几年双合同现象比较普遍,主要是房企为应对国家政策限制,比如不少城市出台政策对新增商品房的售价设定了最高额,超过限价标准的楼盘将无法顺利拿到《商品房预售许可证》,这种情况下,房企就利用开发精装房对合同进行分拆,即将总房价拆分为《商品房买卖合同》和《装修合同》。

  今天笔者就该项销售及相关涉税问题进行浅析。

  案例

  某市地方政府为稳定房价,提出包括:限价网签(规定每个区域最高的网签房价单价),排队网签(控制整个城市的成交均价)等房价调控措施;A房地产公司为应对政府相关规定,决定在新开发的楼盘中与购房者签订双合同,甲购房者买了一套价值100万的房屋,分别签订70万《商品房买卖合同》和30万的《装修合同》。

  情形一

  企业只是为了应对政府的相关政策完成网签,其他账务处理方式与只签订商品房买卖合同一致;即在收到100万时,企业销售台账上记载的合同金额70万,回款金额100万。

  ①预缴税费:由于预缴增值税=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%,土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款;预缴税款时计税依据均已预收款为基础,故无影响。

  ②实缴增值税:企业按100万对应的收入按销售不动产确认计算增值税额;但由于签订的装修合同并不符合销售房产性质,适用增值税税目应为建筑服务、销售货物(如装修包含家电)等;此时企业的税务处理就可能存在风险。

  ③土地增值税清算:在土地增值税清算过程中,如果按合同金额确认收入,则30万元对应的收入未确认,同时其对应的装修的各项成本也不能扣除,要求收入成本配比原则;如果将30万的装修款调增确认合同金额,则由于对应的装修成本可扣除同时可加计,税局是否认可此做法,则要看各税局的口径了。

  ④印花税:70万房屋买卖合同适用税目产权转移书据,税率0.05%;根据最新印花税法规定:30万装修合同可能根据具体约定的内容,适用加工承揽合同税率0.03%或建筑安装工程承包合同税率0.03%,此处与签订唯一合同有税目差异。

  情形二

  企业按照合同性质分别确认相关业务,即销售台账合同金额及回款一致确认70万;其他业务收入(装修收入)确认30万。

  ①预缴税费:由于房款预收款只有70万元,则预缴增值税和预缴土地增值税计算基数均少于实质房款总额;存在税收风险,税局可能会严格审查相关分拆合同依据是否充分,过程是否合理规范。

  ②实缴增值税:企业严格按照合同执行,分别缴纳适用不同税目与税率的增值税额,暂无影响。

  ③土地增值税清算:同上分析,装修相关收入成本不能计入清算过程,同时相关成本不能加计扣除,可能对企业土增清算结果不友好。

  ④印花税:严格按照合同执行,分类缴纳,暂无影响。

  笔者分析

  上述案例中,分摊给装修合同的收入比例还算比较收敛,某些地产公司可能会采取五五分或者更极端的方式分拆合同,其实这在实务中通常经不起推敲,企业可能暂时应对了政府宏观调控政策,但其带来的税务风险不容小觑。

  同时,对购房者来说签订双合同几乎没有好处。首先买房贷款成本增加(装修合同部分一般不能按揭贷款,或者利率更高);其次如遇开发商违约等情况,购房者追责的范围仅限于《商品房买卖合同》中约定的金额,其余部分不在开发商承担范围内等。

  提醒

  笔者提醒,这种打擦边球方式的签订合同行为,还是请各位购房者和房地产企业们充分考虑各项风险,谨慎选择。

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