辽宁省国家税务局关于房地产企业开展税收自查的通告

辽宁省国家税务局关于房地产企业开展税收自查的通告

　　为进一步整顿和规范税收秩序，严厉打击涉税违法行为，构建公平和谐的税收环境，不断提高税收遵从度，根据国家税务总局税收检查工作安排，结合我省实际情况，辽宁省国家税务局决定在全省范围内(不含大连)开展房地产企业税收自查工作，现将有关事项通告如下：

　　一、自查范围

　　全省13市国税系统管辖的房地产及建筑安装企业。

　　二、自查期限

　　自即日起至9月10日为纳税人自查阶段，自查年度为2006年至2008年。

　　三、自查要求

　　自查范围内的纳税人，应自本通告发布之日起，按照税收法律、法规的规定和《房地产行业自查提纲》、《建筑安装业自查提纲》进行自我审查，自觉纠正存在的各类涉税问题，并将应补税种、税额等自查情况填写《纳税人自查情况说明》，于9月10日前经所在市国家税务局稽查局确认后，向所属国税机关申报。请纳税人自行登录辽宁省国家税务局外部网站下载《纳税人自查情况说明》、《房地产行业自查提纲》、《建筑安装业自查提纲》，网址：www.ln-n-tax.gov.cn。

　　辽宁省国家税务局稽查局和各市国家税务局稽查局对自查不认真、不彻底的纳税人，将有针对性地实施税务稽查，对稽查中发现的涉税问题依法严肃处理，对重大涉税违法案件公开进行社会曝光。

　　特此通告

辽宁省国家税务局

二00九年八月十三日

房地产行业税收自查提纲

　　一、企业所得税

　　应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。

　　(一)收入方面

　　1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

　　2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

　　3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否未申报缴纳企业所得税。

　　4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接冲减了成本。

　　(二)成本费用方面

　　1.取得的土地资产是否不按规定计价。

　　是否擅自扩大或减少土地资产的价值;是否存在将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。

　　2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。

　　(1)是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。

　　(2)征地、拆迁支出，是否未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。

　　3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。

　　(1)是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。

　　(2)是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。

　　(3)采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

　　(4)是否虚列工程监理费。

　　4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。

　　取得旧版作废发票入账;涂改、伪造、自行填开发票入账;取得第三方开具的发票入账;取得开具内容不实的发票入账等

　　5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。

　　(1)未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。

　　(2)企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。

　　(3)一次性列支应由各期分摊的土地成本(含土地附属成本)。

　　(4)未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。

　　(5)虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。

　　(6)发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。

　　6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额

　　(1)将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。

　　(2)由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。

　　(3)在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。

　　(6)临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。

　　7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。

　　(1)“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用。

　　(2)开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用;高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整;向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

　　(3)工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。执行新会计准则前，在营业费用中是否重复列支应在“三费”中列支的费用。

　　(4)计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。

　　(5)有否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税。

　　8.其他问题。

　　(1)各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

　　(2)政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税。

　　(3)以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。

　　(4)接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税;接受捐赠非货币性资产是否低价入帐，少缴所得税;

　　(5)固定资产盘盈收入是否未入帐或者低价入帐，少缴所得税;未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税;

　　(6)无法支付的应付款项长期挂帐不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。

　　(7)其他

　　三、外商投资企业和外国企业所得税

　　(一)应税收入(收益)方面

　　1.是否有应计未计产品销售(经营)收入、视同销售是否计入收入。

　　2.财产转让收入、租赁收入、利息收入、特许权使用费、股息收入等是否存在少计收入的情况;国库券利息收入是否多计收入。

　　3.其他收入(包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付且两年以上的应付款项、物资和现金的溢余收入、应税补贴收入、逾期包装物押金、保险无赔款优待、手续费收入等)是否存在少计收入的情况。

　　4.接受捐赠收入是否计入当年应税所得额。

　　5.非货币资产投资收益、对外投资的股权收益及其成本费用的核算是否属实。

　　(二)准予税前扣除项目方面

　　1.是否多列支制造费用、生产成本、产品销售成本，有无多计其他业务成本。

　　2.交际应酬费、工资福利费、工会经费、职工教育经费、借款利息费用等是否超过法定比例或标准列支;跨行业经营的，是否按适用比例分别计算列支限额。

　　3.总机构管理费、与生产经营有关的借款利息、工资福利费、财产损失、坏账准备金及其它减值准备等须经税务机关审批后列支的项目。一是有无未经税务机关批准而擅自列支的问题。二是计提金额是否超过规定的列支比例。三是有无应在免税期或减半期列支的损失而在减半期或全额征税期列支从而人为调节应纳所得税额的问题。四是实际发生坏账损失时是否冲减坏账准备;对于超过上一年度计提的坏账准备部分，是否作为当期损失列支;少于上一年度计提的坏账准备部分，是否计入本年度应纳税所得额;已经作为坏账损失在所得税税前扣除的应收账款，在以后年度收回时是否计入当期应纳税所得额。五是存货跌价减值准备、短期投资跌价减值准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、委托贷款减值准备等七项预提准备金是否已经进行纳税调整。

　　4.销售提成方面，有无重复列支供销人员的工资、奖金、差旅费和交际应酬费问题;是否冲减销售收入;是否以“白条”列支。

　　5.技术开发费的列支是否有技术开发计划和费用预算方案，是否提供政策资料;当年发生的技术开发费是否超过上年实际发生额的10%;有无超范围归集技术开发费套取加成扣除的情况;有无把以前年度未扣除完或不允许扣除的开发费在本年度扣除。

　　6.用于中国境内的对外捐赠，是否属于公益救济性捐赠;是否直接支付给受赠人;有无将摊派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支的问题。

　　7.预提费用，是否按照权责发生制提取和列支;除水电费等允许预提的项目外，是否还预提其它费用并税前列支。

　　8.支付给主管部门的管理费，有关主管部门是否提供了相关服务、是否有规定的收费标准或者是否符合市场同类服务的收费标准;支付给关联企业的管理费是否在税前列支。

　　9.开业前发生的职工培训费，是否未计入企业的开办费;企业为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出，是否直接作为职工培训费进行列支。

　　(三)不予税前列支项目方面

　　资本性支出和无形资产受让、开发支出是否在税前列支;是否有违法经营的罚款和被没收财物的损失、各项税收的罚款、滞纳金在税前列支;自然灾害或意外事故损失有赔偿的部分是否在税前列支;非公益救济性捐赠和各种赞助支出是否在税前列支;与生产经营无关的支出(如无关担保支出、摊派支出等)、回扣支出是否在税前列支;支付给总机构的特许权使用费是否在税前列支。

　　(四)资产方面

　　1.固定资产折旧、改良。一是确认折旧政策和方法是否与税法规定一致。二是折旧年限是否准确;采用加速折旧法的，是否经过有权税务机关批准;取得已经使用过的固定资产，其尚可使用年限比税法规定短的，如按尚可使用年限计提折旧，是否经过有权税务机关批准。三是计提的起止时间是否正确，有无已经提足折旧继续使用的固定资产仍然提取折旧;新增固定资产计提折旧起始时间是否准确;有无多提或少提折旧;四是对已交付使用但未办理竣工决算的固定资产，是否已暂估入账并按规定计提折旧;正式竣工后，是否及时调整。五是否按规定残值率提取残值;不留残值的固定资产其原因是否成立。六是固定资产的改良支出，是否一次性税前列支。

　　2.无形资产摊销。一是无形资产原值计算是否准确;作为投资或购入的无形资产，其价值是否与合同、协议、验资报告及资产评估结果确认书等证明文件一致。二是摊销年限是否准确;改变摊销政策是否有依据或经税务机关批准。

　　3.开办费摊销。一是是否有将不属于开办费的费用计入开办费。二是摊销期限是否低于5年;经营期不满5年按照实际经营期摊销开办费的，是否经主管税务机关批准。三是开办费的摊销是否从投产经营之日起计算。

　　4.房屋装修费。一是有无将产权属于本企业的房屋投入使用前的装修费直接计入当期费用;二是核查装修费用的真实性;三是摊销期限的确定、摊销额的计算是否准确。

　　(五)税收优惠方面

　　1.区域性税率优惠和定期减免税优惠的检查。一是企业是否属法定的生产性外商投资企业;二是企业是否位于法定优惠区域;三是享受再减半征收企业所得税待遇的产品出口企业和先进技术企业，是否取得有关部门颁发的证书;先进技术企业再减半征收企业所得税的，其按照税法第八条第一款规定的定期减免税期的最后一年及其次年是否均属于先进技术企业。

　　2.生产性外商投资企业兼营非生产性业务的检查。若兼营性外商投资企业投产第一年的生产性业务收入占全部业务收入的比例未超过50%，是否已经享受区域性减低税率优惠;在定期减免税期限(包括先进技术企业和产品出口企业的再减半征收企业所得税期限)内，如果企业生产性业务收入占全部业务收入的比例低于50%，则该年度是否超政策享受减免税待遇。

　　3.分别计算定期减免税期限和亏损弥补期限的检查。一是由于分期建设分期投产经营、合并、追加投资等原因，导致分别计算定期减免税期限和亏损弥补期限的，其各期的收入、成本费用等核算是否清楚、准确;二是分别适用的定期减免税期限是否准确;三是不同税收待遇亏损的弥补是否准确。

　　4.有分支机构的企业适用所得税税率的检查。一是分支机构适用的所得税税率是否准确;二是总机构或者负责汇总纳税的机构本身不从事生产业务的，其所适用的企业所得税税率是否与其生产机构的适用税率一致;三是处在沿海经济开放区、经济技术开发区和高新技术开发区等特定区域内的企业，是否有“区内注册，区外经营”的问题。

　　5.定期减免税期间转换的检查。重点检查由免税期进入减半期或由减半期进入全额征税期的企业，期间计算是否准确。

　　6.其他税收优惠的检查。所享受的基础项目投资、特定项目投资、再投资退税、购买国产设备投资抵免企业所得税等税收优惠是否符合规定。

　　(六)其他

　　1.与关联企业之间的购销业务是否按独立企业之间的业务往来作价的。是否存在通过原材料高进和产品低出，向境外关联企业转移利润的情况。是否存在以管理费、特许权使用费、商标使用费等名目向境外控股公司支付巨额费用的情况。是否在所得税优惠期满后，与享受优惠的其他境内关联企业之间存在转移产品销售、劳务和费用等情况。

　　2.获利年度与亏损弥补是否合法，有无人为调节利润而在年度之间多转少转成本，特别对第一年获利年度情况进行审查，有无人为地推迟获利年度。一是弥补数额是否准确;二是弥补期限是否准确;三是有无经过税务审计、检查已经调整过的亏损额仍然按原先的亏损数额申报弥补。

　　3.预提所得税。是否发生预提所得税的相关业务以及已申报的预提所得税是否符合规定。

　　附：房地产开发业相关税收政策

　　1.《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号文)

　　2.《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文)

　　3.《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)

　　4. 《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)

　　5.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号 )

　　相关附件：纳税人自查情况说明.doc