房地产业增值税处理解析

表三：个人销售购买的住房增值税处理

表四：不动产经营租赁增值税处理

　　观察和分析

　　短期内对房地产企业增值税税负影响可能较小

　　房地产业具有开发周期长、重资产、复杂化、资金占用量大等特点，相关政策制定部门在36号文的制定过程中考虑到了房地产业的上述部分特点，对房地产老项目和老不动产制定了相关过渡政策——一般纳税人销售和出租房地产老项目和老不动产可选择适用5%征收率的简易计税方法。如果考虑到增值税的价税分离原则，在此过渡政策下，短期内房地产企业增值税税负可能维持大致平衡或略有下降，符合政策制定部门力争实现营改增平稳过渡的要求。但从长期来看，房地产新项目适用11%的税率，且房地产开发成本中人工成本、融资成本的构成占据一定比重，在人工、利息支出不能带来进项税额抵扣的情况下，未来增值税税负可能有所增加。

　　不动产抵扣政策有利于商业房地产的销售

　　2016年5月1日后，一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，除特殊情况以外，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。这一政策有望大幅度增加购进不动产企业的进项税额，起到抵减销项税额和降低企业增值税应纳税额的作用。特别是对于缺乏进项税额的企业，这一效应会更加明显。考虑到目前房地产市场的走势，以及不动产投资带来的保值增值效果，上述不动产抵扣政策会在一定程度上促进商业房地产的销售。

　　房地产开发商对房地产老项目的增值税计税方法具有选择权

　　房地产开发商对房地产老项目可以选择一般计税方法或简易计税方法，两种方式的比较如下：

　　基于两种计税方法各有优劣，房地产开发企业应对房地产老项目后续可以取得的进项税额进行预估，并结合其增值税管理水平来进行理性的选择。

　　明确土地价款可从销售额中扣除

　　对于此前房地产开发企业普遍关注的土地价款处理问题，36号文在附件2中加以了明确，即房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地价款可以从销售价款中扣除以计算销售额（选择适用简易计税方法的房地产老项目除外）。

　　我们推测，这一处理的原因很可能是考虑到目前政府部门收取的土地价款不需要缴纳增值税，因此不会相应带来土地价款的进项税额抵扣问题。然而，值得注意的是，如果房地产开发企业对房地产老项目选择适用简易计税方法，那么虽然可以适用仅5%的征收率，但土地价款扣除的待遇则无法享受；在缺乏土地价款进项税款抵扣的情况下，相关企业需要关注计税方法选择对增值税税负的变化影响。

　　原有营业税下的政策得以延续

　　在本次营改增的税收制度设计上，原房地产业的部分营业税政策在增值税体系下得以延续，从而确保房地产业实现营改增的平稳过渡。这些政策举例如下：

• 对个人售房的增值税政策与营业税保持基本一致，对北京、上海、广州、深圳购买2年以上的非普通住宅适用区别对待政策。

• 资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中所涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

• 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。

• 无偿转让不动产将视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

• 不动产租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。