土地出让金补交怎么算?

　　在二手房交易中，关于土地到期和土地出让金补交问题一直都存在。这些需要补交土地出让金的房子多为特殊房产，我们今天就来梳理下，哪些房子需要补交土地出让金。

　　一、关于土地出让金

　　土地出让金是指国土部门将土地使用权出让给土地使用者，收取的土地出让价款，使用期满后需续期的应按照规定续交土地出让金。对于原先通过划拨等方式拿到土地的使用者后期如进行有偿转让、出租、抵押时须按规定补交土地出让金。

　　由于土地出让方式和用途的不同，土地出让金也不尽相同。最普遍的通过招拍挂拿地的价格就是土地出让金，而对于经适房、已购公房等特殊产权房子，土地出让金则有点类似于“税费”。

　　二、补交土地出让金计算方式

　　对于已购公房来说，当年购买的价格有两种，分别是成本价和标准价，标准价比成本价更低。当年各城市城区成本价统一为1560元/平米，郊区统一为1290元/平米。

　　如果按照成本价买的房子，再交易时需补交土地出让金计算公式是：

　　土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%

　　如果是按照标准价购买的房子，需要先向单位补交土地出让金转为到成本价后再向主管部门缴纳土地出让金。

　　向单位缴纳的部分=当年成本价×建筑面积×6%(卖方承担)

　　向主管部门缴纳的土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%(买方承担)

　　对于经济适用房来说，补交的土地出让金计算方式为：

　　补交土地出让金=计税价格×3%

　　备注：计税价格取网签价/过户指导价二者中的最高值

　　经济适用房涵盖回迁房、还建房、安居工程的房屋和其他按照经济适用房管理的房屋。

　　(一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准

　　标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。

　　案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

　　其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米 ×30%=170100元。如在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米 ×60%=340200元。

　　(二)已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的

　　按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。

　　标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。

　　案例：市民王先生有一房改房，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

　　其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

　　(三)拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准

　　案例：市民陈先生有一拆迁安置房，用地面积15平方米，已取得现有房屋的土地使用权证及房屋所有权证。现需补办出让。基准地价2600元/平方米。

　　其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米 ×30%=11700元。如其在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米 ×60%=23400元。

　　(四)以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准

　　案例：某公司有一工业厂房，用地面积1000平方米，已取得国有土地使用证。现需补办出让。基准地价540元/平方米，需对该宗地进行区域因素、个别因素等修正。

　　其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=540元/平方米×1000平方米×1.12(修正后)×30%=181440元。如在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=540元/平方米×1000平方米 ×1.12×50%=302400元。