最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（民法学会讨论稿）

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)(民法学会讨论稿)

　　为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条 【违反物权法定的后果】

　　当事人之间关于物权种类和内容的约定违反物权法第五条规定，其请求确认或者保护所约定的物权的，人民法院不予支持。

　　前款所称当事人的约定符合其他法律行为生效要件的，依据相关法律、行政法规的规定处理。

　　另一种观点：考虑到缓和物权法定主义的僵硬化问题，应当对物权法定中的“法律”作出弹性解释，为实践中保护居住权、典权等奠定基础。

　　第二条 【房屋多重转让中的权利保护顺位】

　　转让人就同一房屋订立数份合法有效的买卖合同，各买受人均提出权利主张的，按照以下原则处理：

　　(一)已经办理转移登记，但恶意办理转移登记的除外;

　　(二)均未办理转移登记的，按照买卖合同约定已经合法占有房屋;

　　(三)均未办理转移登记亦未合法占有房屋，买卖合同成立时间在先。买卖合同虽然依法成立，但尚未生效的，应当以生效时间作为权利保护顺位的依据。

　　根据买卖合同约定已经合法占有但尚未办理转移登记的买受人，有证据证明已经办理转移登记的人明知或者应当知道上述事实仍然办理转移登记的，应当认定为前款第一项所称恶意办理转移登记。

　　第三条 【买卖合同成立时间的确定】

　　本解释第二条第一款第(三)项所称的买卖合同成立时间，按照合同法的有关规定认定。

　　当事人对买卖合同成立的时间有争议的，一般可以依据买卖合同载明的签订时间认定，但当事人有证据证明买卖合同实际签订时间与买卖合同载明的签订时间不一致的，为实际签订时间。

　　另一种观点：1、均未办理转移登记并均未合法占有房屋情况下，应当确立履行在先优先于买卖合同成立时间在先的顺序排位规定;2、应确定已经办理备案的买受人权利优先于合同成立在先甚至还要优先于在先履行的买受人。

　　第四条 【异议登记——确权诉讼】

　　利害关系人在有关物权归属的异议登记之日起十五日内，向人民法院提起确认物权归属的民事诉讼的，人民法院应当受理。

　　利害关系人在有关物权归属的异议登记之日起十五日后提起确认物权归属的民事诉讼，异议登记的失效不影响人民法院对物权归属争议的实体审理。

　　第五条 【确权争议中登记的非终局性】

　　物权归属争议中，当事人有证据证明物权登记确有错误并请求确认其享有物权，另一方当事人仅以其为登记权利人进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　第六条 【审查原因行为不受登记事实影响】

　　当事人请求确认作为登记基础的买卖、赠与等法律行为无效，或者请求撤销、解除相关法律行为，另一方当事人以存在物权登记为由，主张该争议不属于民事受案范围的，人民法院不予支持。

　　第七条 【预告登记——“约定”】

　　物权法第二十条第一款所称的约定，是指当事人在买卖房屋或者其他不动产物权的协议中有关将来实现物权的种类、期限等内容的约定。

　　另一种观点：参考立法例(须有物权登记人的同意)以及房屋登记办法第六十九条和第七十条第一款第四项之规定，物权法第二十条第一款所称的约定，应当是指当事人关于办理预告登记的约定。

　　第八条 【预告登记权利人的保护】

　　符合下列情形之一，应当认定为物权法第二十条第一款所称处分不动产的情形：

　　(一)基于移转物权的意思将不动产转移占有给预告登记的权利人以外的人，或者将物权转移至第三人名下;

　　(二)为预告登记的权利人以外的人设定地役权、抵押权。

　　预告登记的权利人依据物权法第二十条第一款规定，请求确认另一方当事人与第三人为处分该不动产所签订的合同无效的，人民法院不予支持。

　　第九条 【预告登记义务人的抗辩权】

　　预告登记有效期内，预告登记的权利人请求实现物权，另一方当事人主张行使根据法律规定或者合同约定享有的抗辩权的，人民法院应予支持。

　　第十条 【预告登记失效——债权消灭】

　　符合下列情形之一，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭：

　　(一)预告登记保障实现的物权已经完成不动产登记;

　　(二)预告登记的权利人放弃其依照合同享有的债权;

　　(三)买卖房屋或者其他不动产物权的协议无效、被撤销或者解除。

　　第十一条 【提供虚假材料申请登记的赔偿——侵权诉讼】

　　因当事人提供虚假材料申请登记受到损害的人，向人民法院提起侵权诉讼的，人民法院应予受理。