房地产企业的纳税筹划

　　企业所得税：
      ①投资时。根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干问题的通知》（国税发[2000]118号）：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股慕，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定博确认资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应税所得中。此时，应缴纳的所得税=（3 000－1 500）×25%=375（万元），但可分5年进行缴纳即每年需缴纳：375÷5=75（万元）。

     ②股权转让时。根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干问题的通知》（国税发[2000]118号）：企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额；企业股权投资转让所得应并入企业的应税所得，依法缴纳企业所得税。由于对外投资时，账务处理上股权投资成本需以房地产的公允价值作为投资成本，公允价值高于账面价值的部分作为资本公积处理，此时的长期股权投资成本为3000万元，如进行股权转让，此时无投资收益，股权转让不需缴纳企业所得税。两项合计需缴纳税款375万元，当年需缴纳的税款为75万元。

　　此方案需缴纳的税款共计378万元。

　　综上所述，方案2能形成纳税的最大化节约，但需征得购买方的同意，并需支付成立经营公司的相关费用。

　　2.土地增值税的纳税筹划。
      随着国税发[2006]87号(最新文件：国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程)文的实施，土地增值税由原来的预征制转向严格的清算制，土地增值税的纳税筹划成为房地产开发企业关注的重点。对于土地增值税的纳税筹划，主要通过以下方法进行。
 　　（1）利用税收优惠。按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号文的规定为准）：增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要减轻税负，就应权衡增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税负，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增大。

　　（2）财务费用。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所衷付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

　　房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高。则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。

　　假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则其他可扣除项目=利息费用+（300+500）×5%=利息费用+40（万元）；如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目=（300+500）×10%=80（万元）。

　　对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之同理。

　　3.企业所得税的纳税筹划。
      由于企业所得税为通过“收入总额一准予扣除项目金额”计算出的应税所得乘以所得税税率计算而得，而收入、成本、费用等的筹划在前文均有阐述，在此不作详细说明。