留用地项目开发涉税简析

来源:智慧源地产财税  作者:鲁俊   人气:  时间:2020-10-13
摘要:村股份公司以土地投资入股到项目公司,需视同销售,涉及税费:增值税3%(小规模纳税人);附加税费0.36%;所得税大概2.5%(通常村股份公司按照核定征收,不同地区征收率有差异);由于土地原始成本很少,土地增值税适用最高税率60%;税负率最高达65%以上。

  村股份公司留用地项目,对以下几种合作开发模式,就涉及的税收问题作以下简析。

  方式一、村股份公司以土地作价入股

  村股份公司以土地投资入股到项目公司,需视同销售,涉及税费:增值税3%(小规模纳税人);附加税费0.36%;所得税大概2.5%(通常村股份公司按照核定征收,不同地区征收率有差异);由于土地原始成本很少,土地增值税适用最高税率60%;税负率最高达65%以上。

  项目公司需交过户契税3%。

  假设土地评估价为1亿元,村股份公司向项目公司开具相应增值税专用发票,项目公司代村股份公司缴纳6,586万元的税费(增值税及附加、土增税、企业所得税)。项目公司凭发票将1亿元计入土地成本,进项税凭票抵扣;但由于缴纳的6,586万元的税费对应的完税凭证抬头是村股份公司,不能进项目公司的土增税成本。

  优点:不用支付地价1亿元,但可以以1亿元作为土地成本。

  劣势:代村股份公司缴纳的税费不能进土增税成本。

  方式二、租赁村股份公司土地,以村股份公司名义报建

  1、村股份公司仅收土地租金,不要房子,开发商针对所有房产转租

  开发商A公司租村股份公司的土地,以村股份公司名义报建,产权在村股份公司名下。设立资金共管账户,由A公司监管,A公司将建造支出以向村股份公司提供借款或支付土地租金的方式转入共管账户;待开发完成后,A公司再低价向村租赁房产,再对外转租,由于转租不用交房产税,因此仅由村按照较低的租金缴纳房产税,由于A公司是打包租入,价格可以远低于散租价格,例如对外出租为100单位,可以向村股份公司以50单位整体租入,则村股份公司按50单位缴纳12%的房产税(实际由A公司承担)。

  村股份公司出租土地缴纳增值税(3%,小规模纳税人)、所得税(2.5%),不涉及房产税。

  村股份公司出租房屋需缴纳增值税(5%,小规模纳税人)、房产税(租金的12%)、所得税。

  A公司对外出租房屋不再缴纳房产税,缴纳增值税(9%,扣除取得村股份公司的进项税)、所得税(25%,扣除租入成本)。

  2、村股份公司不收土地租金,要房子,开发商针对剩余房产转租

  A租地未付钱,后续分房给村股份公司,例如给村股份公司分40%物业,剩余60%房子由村股份公司低价租给A,A转租给客户。

  方式二的风险较大,土地属于村股份公司,A公司不具有控制权。

  若能由开发商对项目公司控股,则方式二的优势是:控制风险;可以根据项目具体情况选择如何与村合作能达到最优,较为灵活;如果最终用于出租可以筹划降低出租的房产税。

  劣势是:如果将土地装入村100%控股的项目公司需要按市场价视同销售土地,同样面临方式一的问题。

  方式三、土地转让

  走交易平台,村将土地转让给A公司,条件:分给村股份公司一定比例的物业,假设40%。

  对于分给村的物业,税法上并未明确如何处理,可能存在两种处理:作为拆除补偿;视同村股份公司以地换房,双方需视同销售缴纳税费。

  (一)补偿方式

  注意事项:分给村股份公司的物业或现金应签订在土地出让合同中或土地合同的补充协议中,作为拿地的附加条件。

  A公司分房给村股份公司,视同销售缴纳税费:

  1、增值税(按成本加成缴纳增值税9%,不能作为土地价款抵扣售房销售额)

  2、土增税(按市场价同时做收入,同时做成本。成本有加计扣除的效果,对A公司有利)

  3、所得税(市场价同时做收入,同时做成本成本,不影响所得税)

  村股份公司分得房子,需缴纳

  1、契税(按房产登记价3%)

  2、收到拆迁还房,免增值税、土增税。

  3、收到拆迁还房,需缴纳企业所得税。

  (二)村股份公司以地换房

  如果不按补偿的方式处理,则相当于村以房换地,双方均需视同销售缴纳相关税费。

  村股份公司转让土地,缴纳增值税、土地增值税、企业所得税(这种方式下比拆迁补偿的方式多了增值税和土增税,增值税可以由A公司抵扣,所以主要是要多交土增税)。

  对于A公司来说,只要取得村股份公司开具的发票,就能进土地成本(按分给村的房子的市价),与拆迁补偿方式的处理类似。

  方式三的优势是:开发商拥有土地使用权,能控制项目;如果可以做成拆迁补偿方式,可以降低土地增值税。

  劣势是:由于分房给村股份公司的税务处理并没有明确规定,导致沟通成本较大。


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